Rynek nieruchomości w Polsce przechodzi znaczącą transformację, a w IV kwartale 2025 roku odnotowano wyraźny wzrost liczby niesprzedanych, gotowych mieszkań w siedmiu największych miastach kraju. Ta sytuacja, choć korzystna dla potencjalnych nabywców, budzi poważny niepokój wśród deweloperów. Analiza danych wskazuje, że mamy do czynienia z normalizacją rynku po okresie intensywnego wzrostu i spekulacji. Wzrost ten, wynoszący 46% w porównaniu z poprzednim kwartałem, jest bezpośrednim skutkiem spowolnienia kontraktacji oraz niezrealizowanych obietnic politycznych dotyczących programów wsparcia dla nabywców.
Przyczyny Wzrostu Podaży – Analiza Czynników Wpływających na Rynek
Spowolnienie sprzedaży, które rozpoczęło się w I kwartale 2024 roku, jest kluczowym czynnikiem wpływającym na obecną sytuację. W latach 2023 i na początku 2024 roku deweloperzy wprowadzili do sprzedaży znaczną liczbę nowych mieszkań, licząc na kontynuację dynamicznego wzrostu popytu. Jednakże, oczekiwania te nie zostały spełnione, co doprowadziło do nagromadzenia się niesprzedanych lokali. Bartosz Turek, ekspert rynku nieruchomości, podkreśla: “”Wbrew twardym danym, przez długi czas politycy zarzekali się, że pieniędzy na program Bezpieczny kredyt 2 proc. nie zabraknie.””
Niezrealizowane obietnice polityków dotyczące programów wsparcia, takich jak Bezpieczny kredyt 2 proc. i Mieszkanie na start, odegrały istotną rolę w osłabieniu popytu. Brak stabilności i niejasne zasady funkcjonowania tych programów zniechęciły potencjalnych nabywców do podejmowania decyzji o zakupie. Dodatkowo, błędna ocena popytu przez deweloperów, którzy przecenili siłę nabywczą klientów, przyczyniła się do nadmiernej podaży mieszkań. Wiele osób, kupujących mieszkania na wczesnym etapie inwestycji, działało pod wpływem pośpiechu i braku możliwości dokładnej analizy rynku.
Skutki Wzrostu Podaży – Korzyści dla Kupujących i Wyzwania dla Deweloperów
Obecna sytuacja na rynku nieruchomości stwarza korzystne warunki dla kupujących. Zwiększona podaż oznacza większy wybór mieszkań, dostępność lokali od ręki oraz potencjalną możliwość negocjacji cen. Kupujący mają teraz więcej czasu na podjęcie przemyślanej decyzji i uniknięcie pochopnych wyborów. Aleksandra Gawrońska, analityk JLL, zauważa, że mamy do czynienia z normalizacją rynku, która daje klientom większy komfort i kontrolę nad procesem zakupu.
Z drugiej strony, wzrost podaży wywiera presję na marże deweloperów. Aby przyciągnąć klientów, deweloperzy mogą być zmuszeni do obniżania cen lub oferowania dodatkowych benefitów, takich jak wyposażenie mieszkania czy miejsca parkingowe. Możliwe są również korekty cenowe i ograniczenie nowych inwestycji, co może wpłynąć na długoterminową dynamikę rynku. Tomasz Błeszyński, ekspert branżowy, przewiduje, że deweloperzy będą musieli dostosować swoje strategie do nowej rzeczywistości rynkowej.
Dane Statystyczne i Analiza Wielkości Podaży
Według danych JLL, w siedmiu największych miastach Polski dostępnych jest obecnie około 14 tysięcy niesprzedanych, gotowych mieszkań. Ta liczba jest bezprecedensowa w historii polskiego rynku nieruchomości. Wzrost podaży o 46% w IV kwartale 2025 roku jest wyraźnym sygnałem, że mamy do czynienia z przesunięciem w kierunku rynku kupującego. Marcin Jańczuk, specjalista ds. analizy rynku, podkreśla, że sytuacja ta wymaga uważnej obserwacji i odpowiednich reakcji ze strony wszystkich uczestników rynku.
Szacuje się, że około 1/3 nowych mieszkań wprowadzonych na rynek w 2024 roku pozostaje niesprzedanych. Ten wskaźnik świadczy o znacznym spowolnieniu tempa sprzedaży i nagromadzeniu się nadwyżki podaży. Ponadto, program Bezpieczny kredyt 2 proc., choć początkowo cieszył się dużym zainteresowaniem, okazał się niewystarczający do zrównoważenia spadku popytu. Ograniczenia budżetowe i skomplikowane procedury aplikacyjne utrudniły dostęp do tego programu dla wielu potencjalnych nabywców.
Prognozy i Perspektywy na Przyszłość – Co Dalej z Rynkiem Nieruchomości?
Przyszłość rynku nieruchomości w Polsce jest niepewna i zależy od wielu czynników, w tym od sytuacji gospodarczej, polityki rządu oraz działań deweloperów. Analitycy przewidują, że w najbliższych miesiącach podaż mieszkań będzie nadal rosła, co może prowadzić do dalszych korekt cenowych. Jednakże, stabilizacja gospodarki i wprowadzenie skutecznych programów wsparcia dla nabywców mogą przyczynić się do ożywienia popytu. Mamy również do czynienia z rosnącym zainteresowaniem inwestycjami w wynajem, co może częściowo zrekompensować spadek sprzedaży mieszkań.
Deweloperzy będą musieli dostosować swoje strategie do nowej rzeczywistości rynkowej. Oznacza to ograniczenie nowych inwestycji, skupienie się na jakości i funkcjonalności mieszkań oraz oferowanie atrakcyjnych warunków finansowania. Kluczowe będzie również budowanie zaufania klientów i transparentność w procesie sprzedaży. Mamy nadzieję, że sytuacja na rynku nieruchomości ulegnie poprawie w 2026 roku, ale wymaga to skoordynowanych działań ze strony wszystkich uczestników rynku. Mamy również sygnały, że stopy procentowe mogą zacząć spadać, co może pozytywnie wpłynąć na dostępność kredytów hipotecznych.
Podsumowując, wzrost podaży mieszkań w Polsce w IV kwartale 2025 roku jest wynikiem spowolnienia kontraktacji, niezrealizowanych obietnic politycznych i błędnej oceny popytu przez deweloperów. Sytuacja ta stwarza korzystne warunki dla kupujących, ale budzi poważny niepokój wśród deweloperów. Mamy do czynienia z normalizacją rynku, która wymaga uważnej obserwacji i odpowiednich reakcji ze strony wszystkich uczestników rynku.
