Rynek biurowy w Polsce przechodzi znaczącą transformację. Końcówka 2025 roku wyraźnie wskazuje na spadek atrakcyjności starszych obiektów biurowych, w obliczu rosnących oczekiwań najemców i ograniczonej podaży nowoczesnych powierzchni. Zmiany te wynikają z połączenia kilku czynników, w tym powrotu do modelu pracy hybrydowej, zwiększonej selektywności firm oraz dążenia do optymalizacji kosztów.
Spadek podaży i rosnąca selektywność najemców
Z danych JLL wynika, że całkowity wolumen transakcji biurowych w Polsce w 2025 roku wyniósł około 1,5 miliona metrów kwadratowych, z czego około 740 tysięcy metrów kwadratowych przypada na Warszawę. Emilia Trofimiuk, Research Manager w Axi Immo, zauważa, że spadek podaży nie jest sygnałem słabości rynku, lecz naturalnym etapem jego dojrzewania. Starsze budynki, które nie spełniają współczesnych standardów, stopniowo tracą na wartości. Firmy coraz częściej poszukują przestrzeni, które oferują nie tylko funkcjonalność, ale także komfort, energooszczędność i dogodną lokalizację.
Agnieszka Ciupak, Dyrektor Zarządzająca GTC w Polsce, podkreśla, że ograniczona nowa podaż zbiegła się z bardziej świadomym podejściem firm do decyzji najmowych. Firmy dążą do poprawy jakości, funkcjonalności i elastyczności przestrzeni pracy, ale decyzje nadal podejmowane są ostrożnie. Starsze obiekty, które nie są w stanie zaoferować tych korzyści, stają się mniej konkurencyjne.
Stabilizacja rynku i koncentracja popytu
Roger Andersson, Dyrektor Zarządzający Vastint w Polsce, stwierdza, że 2025 rok przyniósł większą stabilizację na rynku biurowym, choć procesy decyzyjne pozostają długie. Popyt koncentruje się na nowoczesnych, energooszczędnych budynkach, których podaż jest ograniczona. Warszawa i miasta regionalne nadal generują stabilne zapotrzebowanie ze strony firm międzynarodowych i krajowych. Starsze budynki, które nie spełniają norm efektywności energetycznej, mogą mieć trudności z przyciągnięciem najemców.
Struktura popytu pozostaje niezmienna – renegocjacje odpowiadają za około połowę wszystkich transakcji. Udział nowych umów pozostaje poniżej 45 procent, co pokazuje, że firmy wciąż testują modele pracy i optymalizują koszty. To z kolei wpływa na popyt na starsze biurowce, które często oferują niższe czynsze, ale jednocześnie wymagają dodatkowych inwestycji w modernizację.
Mikro-lokalizacja i rola elastycznych biur
Ożywienie relokacyjne koncentruje się na największych i najbardziej dojrzałych rynkach, przede wszystkim w Warszawie i Krakowie. To tam firmy próbują jednocześnie podnieść standard biur i zmniejszyć zajmowaną powierzchnię. Bartosz Oleksak, Associate Director w Axi Immo, podkreśla, że nie wystarczy już być w dobrej dzielnicy. Liczy się mikro-lokalizacja i komfort dojazdu. Starsze budynki, które znajdują się w mniej atrakcyjnych lokalizacjach, mogą mieć trudności z konkurowaniem z nowymi inwestycjami.
Z perspektywy właścicieli portfeli biurowych oznacza to konieczność bardziej aktywnego zarządzania aktywami. Agnieszka Ciupak zaznacza, że od wynajmujących wymaga to doskonałej znajomości lokalnych rynków i potrzeb najemców oraz proaktywnego zarządzania budynkami. Inwestycje w modernizację starszych obiektów mogą być kluczowe dla utrzymania ich atrakcyjności.
Rosnąca rola elastycznych biur i powrót do biurocentrycznego modelu
Rosnącą rolę odgrywają elastyczne biura. Według CBRE przestrzenie flex są dziś wypełnione w około 90 procent i coraz częściej stanowią etap przejściowy przed podpisaniem klasycznej umowy najmu. Firmy wolą zacząć od flexów, a potem podpisać dłuższe umowy w zamian za wyższą kontrybucję na fit-out. Elastyczne biura często znajdują się w starszych budynkach, które zostały poddane modernizacji i dostosowane do potrzeb współczesnych najemców.
JLL zwraca jednocześnie uwagę na stopniowy powrót do bardziej biuro-centrycznego modelu pracy. Mateusz Polkowski, Dyrektor Działu Badań Rynku, JLL, prognozuje, że w 2026 roku spodziewamy się niewielkiego wzrostu popytu, głównie ze względu na coraz częstszy model obecności w biurze przez około trzy dni w tygodniu. Jednak ograniczona dostępność nowoczesnej powierzchni w kluczowych lokalizacjach może stać się realną barierą dla relokacji. Starsze biurowce, które oferują odpowiednią infrastrukturę i lokalizację, mogą zyskać na znaczeniu w tym kontekście.
Czynsze i przyszłość rynku
Czynsze ofertowe pozostają stabilne, jednak presja wzrostowa widoczna jest w segmencie premium. W Warszawie stawki prime sięgają 27,5 euro/m kw./miesiąc, a wzrosty notowane są także w najlepszych projektach regionalnych. Starsze budynki, które nie są w stanie konkurować pod względem jakości i lokalizacji, będą musiały obniżyć czynsze, aby przyciągnąć najemców.
Podsumowując, rynek biurowy w Polsce przechodzi proces selekcji. Starsze biurowce, które nie spełniają współczesnych standardów, tracą na wartości i stają się mniej atrakcyjne dla najemców. Inwestycje w modernizację i dostosowanie do zmieniających się potrzeb rynku mogą być kluczowe dla utrzymania ich konkurencyjności. Przyszłość rynku biurowego należy do nowoczesnych, energooszczędnych budynków, które oferują komfort, funkcjonalność i dogodną lokalizację.
