Rok 2025 przyniósł bezprecedensowe zmiany na warszawskim rynku biurowym. Charakteryzował się on rekordowym popytem, ograniczoną podażą oraz znaczącym spadkiem wskaźników pustostanów. Ten dynamiczny okres zdefiniował kształt rynku i zapowiada dalsze transformacje w nadchodzących latach. Niniejszy artykuł, oparty na danych zebranych przez Axi Immo, PINK oraz Savills, przedstawia szczegółową analizę sytuacji, przyczyn i konsekwencji obserwowanych zmian.
Popyt Przewyższa Podaż: Kluczowe Wskaźniki z 2025 Roku
W 2025 roku całkowity popyt na powierzchnię biurową w Warszawie osiągnął poziom 790 tys. m kw. To wynik bezprecedensowy, który znacznie przewyższył możliwości podaży. Nowa podaż w 2025 roku wyniosła zaledwie 310 tys. m kw., co doprowadziło do wyraźnego niedoboru dostępnych powierzchni. W rezultacie, wskaźniki pustostanów spadły do historycznie niskiego poziomu 7 proc., co świadczy o silnej pozycji najemców i rosnącej presji na ceny.
Analiza przeprowadzona przez Savills wskazuje, że 51 proc. popytu w 2025 roku pochodziło od firm z sektora IT, a kolejne 31-39 proc. od sektora finansowego i usług. Ten trend potwierdza rosnące znaczenie nowoczesnych technologii i usług w gospodarce, a także ich wpływ na rynek nieruchomości komercyjnych. Dodatkowo, rosnące koszty relokacji oraz dojrzałość rynku skłaniają firmy do renegocjacji umów najmu i pozostawania w sprawdzonych lokalizacjach.
Przyczyny Rekordowego Popytu i Ograniczonej Podaży
Ograniczona dostępność nowoczesnej podaży jest kluczowym czynnikiem napędzającym wzrost popytu. Wiele inwestycji zostało opóźnionych lub wstrzymanych ze względu na problemy z pozyskaniem pozwoleń, wzrost kosztów budowy oraz niepewną sytuację gospodarczą. Ponadto, rosnące koszty relokacji, w tym koszty adaptacji nowej przestrzeni i potencjalne zakłócenia w działalności, skłaniają firmy do przedłużania umów najmu w istniejących lokalizacjach.
Filip Kowalski, Associate Director w Dziale Powierzchni Biurowych Axi Immo, podkreśla: “Rynek staje się coraz bardziej selektywny, a przewagę zyskują budynki najlepiej dopasowane do realnych potrzeb organizacji – zarówno pod względem standardu technicznego, jak i efektywności kosztowej”. Ta obserwacja wskazuje na rosnące oczekiwania najemców i potrzebę dostosowania oferty do zmieniających się wymagań.
Restrukturyzacja Podaży: Wycofywanie Starszych Biurowców
W odpowiedzi na rosnący popyt i ograniczoną podaż, rynek biurowy w Warszawie przechodzi proces restrukturyzacji. Starsze, mniej efektywne budynki są wycofywane z rynku na rzecz nowych inwestycji lub zmian funkcji. W 2025 roku zaobserwowano wycofanie z rynku około 90 tys. m kw. starszej powierzchni biurowej. Część z tych budynków została przekształcona w mieszkania, hotele lub przeszła gruntowną modernizację.
Wioleta Wojtczak, Head of Research w Savills, zauważa: “Nie jest to chwilowy trend, lecz trwała zmiana struktury rynku. Starsze biurowce ustępują miejsca mieszkaniom, hotelom lub przechodzą głębokie modernizacje, coraz częściej także w lokalizacjach centralnych”. Ta transformacja ma na celu poprawę jakości i efektywności rynku, a także dostosowanie go do zmieniających się potrzeb użytkowników.
Wpływ na Czynsz i Przyszłe Trendy
Spadek wskaźników pustostanów i wzrost popytu bezpośrednio przełożyły się na wzrost czynszów. Średnie czynsz w Warszawie w 2025 roku osiągnął poziom 19-27,50 euro/m kw., a w najlepszych lokalizacjach przekroczył 30 euro/m kw. Ten wzrost cen stanowi wyzwanie dla najemców, ale jednocześnie stymuluje inwestycje w nowe, nowoczesne powierzchnie biurowe.
Całkowity zasób nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie na koniec 2025 roku wyniósł 6,23 mln m kw. Wskaźnik pustostanów w centrum Warszawy spadł do 1 proc., a w pozostałych lokalizacjach osiągnął poziom 6,1 proc. To potwierdza silną pozycję centralnych dzielnic i rosnące zainteresowanie lokalizacjami o wysokim standardzie.
W 2025 roku oddano do użytku 152 tys. m kw. nowej powierzchni biurowej, a w budowie znajdowało się 410 tys. m kw. Prognozy na kolejne lata wskazują na kontynuację trendu wzrostowego, ale jednocześnie przewiduje się spowolnienie tempa wzrostu ze względu na ograniczenia w podaży i rosnące koszty budowy. Wzrost czynszów o 1,5 pkt proc. w porównaniu z rokiem poprzednim oraz wzrost wskaźnika efektywności kosztowej o 3,9 pkt proc. świadczą o dynamicznych zmianach na rynku.
Analiza Segmentów Rynku i Nowe Możliwości Inwestycyjne
Rynek biurowy w Warszawie jest zróżnicowany pod względem segmentów. Budynki klasy A cieszą się największym zainteresowaniem ze strony najemców i charakteryzują się najwyższymi czynszami. Budynki klasy B, po modernizacji, mogą stanowić atrakcyjną alternatywę dla najemców poszukujących bardziej przystępnych cen. Budynki klasy C, ze względu na przestarzałą infrastrukturę i niski standard, są coraz częściej wycofywane z rynku lub przekształcane w inne funkcje.
W 2025 roku zaobserwowano wzrost zainteresowania powierzchniami biurowymi w lokalizacjach poza centrum Warszawy. Dostępność komunikacji miejskiej, niższe koszty najmu i możliwość stworzenia bardziej przyjaznego środowiska pracy przyciągają coraz więcej firm do tych lokalizacji. Ten trend może doprowadzić do dalszej dywersyfikacji rynku i zmniejszenia koncentracji popytu w centrum miasta.
Wzrost popytu na powierzchnie biurowe w Warszawie stwarza nowe możliwości inwestycyjne. Inwestycje w modernizację starszych budynków, budowę nowych powierzchni biurowych o wysokim standardzie oraz rozwój infrastruktury w lokalizacjach poza centrum miasta mogą przynieść atrakcyjne zwroty z inwestycji. Jednakże, inwestorzy powinni dokładnie analizować ryzyko związane z rosnącymi kosztami budowy, zmianami regulacyjnymi i niepewną sytuacją gospodarczą.
Podsumowując, rok 2025 był rokiem rekordowego popytu, ograniczonej podaży i restrukturyzacji na warszawskim rynku biurowym. Te zmiany zapowiadają dalsze transformacje w nadchodzących latach i stwarzają nowe wyzwania i możliwości dla inwestorów i najemców. Dalsza analiza rynku i monitorowanie trendów będą kluczowe dla podejmowania trafnych decyzji biznesowych.
