Deweloperzy w Polsce znajdują się na wczesnym etapie przygotowań do wdrożenia dyrektywy EPBD (Energy Performance of Buildings Directive), unijnego aktu prawnego mającego na celu ograniczenie emisji CO₂ w sektorze budownictwa. Sytuacja ta, zdefiniowana w raporcie Fundacji SET, rodzi szereg pytań dotyczących kosztów, technologii i harmonogramu implementacji. Deweloperzy oczekują konkretnych wytycznych od rządu, aby móc skutecznie dostosować się do nowych regulacji.
Dyrektywa EPBD: Kontekst i Cele
Dyrektywa EPBD, wprowadzona przez Wspólnotę Europejską, ma na celu redukcję emisji gazów cieplarnianych generowanych przez budynki. Nieruchomości są obecnie odpowiedzialne za niemal 40% całkowitej emisji CO₂ w Unii Europejskiej. Zgodnie z dyrektywą, do 2030 roku wszystkie nowe budynki w UE muszą spełniać standard zeroemisyjności. Starsze budynki będą podlegać stopniowej modernizacji, aby osiągnąć wysokie klasy energetyczne, oznaczone literami A-G. Implementacja tych zmian wymaga znaczących inwestycji, szacowanych na 2 biliony złotych w Polsce do 2050 roku, z czego około 60% przypadnie na budynki jednorodzinne – dane te pochodzą z raportu Fundacji SET z 2024 roku.
Kluczowym elementem dyrektywy jest wprowadzenie standardu bezemisyjności, który jest postrzegany jako ambitny i kosztowny. Autorzy raportu Fundacji SET wyrażają obawy dotyczące krótkiego czasu przeznaczonego na implementację, gotowości technologicznej oraz nierównomiernego rozwoju rynków budowlanych w państwach członkowskich. Deweloperzy podkreślają, że brak jasnych wytycznych utrudnia planowanie inwestycji i ocenę potencjalnych kosztów.
Wpływ na Deweloperów: Koszty i Wyzwania
Wdrożenie dyrektywy EPBD będzie wiązało się z istotnymi kosztami dla deweloperów. Zgodnie z analizą Roberta Chojnackiego, założyciela i wiceprezesa portalu Tabelaofert.pl, wyższe wymagania energetyczne oznaczają konieczność stosowania droższych materiałów budowlanych, bardziej zaawansowanych technologii grzewczych i wentylacyjnych oraz szerszego wykorzystania odnawialnych źródeł energii. “Wdrożenie dyrektywy EPBD niewątpliwie przełoży się na wzrost kosztów realizacji nowych inwestycji deweloperskich, szczególnie w krótkim i średnim horyzoncie czasowym” – stwierdził Robert Chojnacki w wywiadzie dla portalu ISBnews z 15 marca 2025 roku.
Deweloperzy muszą również uwzględnić zmiany w sposobie projektowania i realizacji inwestycji. Oznacza to konieczność inwestycji w szkolenia dla pracowników, adaptację procesów budowlanych oraz współpracę z dostawcami oferującymi rozwiązania zgodne z nowymi standardami. Dodatkowo, istnieje ryzyko, że wzrost kosztów budowy zostanie przeniesiony na ceny mieszkań, co może wpłynąć na popyt i dostępność mieszkań na rynku.
Harmonogram i Oczekiwania Branży
Państwa członkowskie UE mają czas do maja 2026 roku na opracowanie krajowych przepisów regulujących sposób wdrożenia EPBD. Deweloperzy w Polsce oczekują, że rząd przedstawi jasne i precyzyjne wytyczne dotyczące interpretacji dyrektywy oraz sposobu jej implementacji. Branża podkreśla potrzebę systemowego wsparcia państwa, w tym dostęp do preferencyjnych finansowań, ulg podatkowych oraz programów dotacyjnych.
Obecnie deweloperzy analizują dostępne rozwiązania zwiększające efektywność energetyczną, uwzględniając aspekty techniczne i kosztowe. Monitorują również rynek innowacji, szacując ich potencjał wdrożeniowy. Równolegle prowadzone są prace nad analizą cyklu życia projektów, mające na celu dalszą redukcję śladu węglowego. Jednakże, bez konkretnych regulacji prawnych, działania te pozostają w dużej mierze na etapie analiz i przygotowań.
Długoterminowe Perspektywy i Korzyści
Pomimo początkowych wyzwań, wdrożenie dyrektywy EPBD może przynieść długoterminowe korzyści zarówno dla deweloperów, jak i dla nabywców nieruchomości. Budynki spełniające wyższe standardy energetyczne generują niższe koszty eksploatacji, co zwiększa ich atrakcyjność dla potencjalnych nabywców i pozytywnie wpływa na wartość rynkową. Robert Chojnacki zauważa, że “efektem ubocznym tego procesu będzie stopniowa utrata konkurencyjności starszych, mniej efektywnych energetycznie budynków”.
Ponadto, inwestycje w energooszczędne technologie mogą przyczynić się do poprawy jakości powietrza, redukcji emisji CO₂ oraz zwiększenia bezpieczeństwa energetycznego kraju. Deweloperzy, którzy wcześnie dostosują się do nowych regulacji, mogą zyskać przewagę konkurencyjną na rynku i zbudować pozytywny wizerunek firmy odpowiedzialnej społecznie.
Wprowadzenie standardu zeroemisyjności jest kluczowym elementem transformacji energetycznej Polski. Sukces tego procesu zależy od współpracy między rządem, branżą budowlaną, dostawcami technologii oraz konsumentami. Deweloperzy odgrywają w tym procesie istotną rolę, ponieważ to oni są odpowiedzialni za realizację inwestycji budowlanych, które będą kształtować przyszłość polskiego krajobrazu miejskiego.
Należy podkreślić, że brak jednoznacznych regulacji prawnych i wsparcia finansowego może opóźnić proces transformacji energetycznej i negatywnie wpłynąć na konkurencyjność polskiego rynku nieruchomości. Dlatego też, pilne jest opracowanie i wdrożenie kompleksowego planu działania, który uwzględni potrzeby i oczekiwania wszystkich zainteresowanych stron. Deweloperzy oczekują, że rząd podejmie szybkie i zdecydowane działania w celu zapewnienia stabilnych i przewidywalnych warunków prawnych.
Wszystkie państwa członkowskie UE mają czas do maja 2026 r. na opracowanie krajowych przepisów regulujących sposób wdrożenia EPBD. Deweloperzy w Polsce, jak i w innych krajach, intensywnie monitorują sytuację i przygotowują się na nadchodzące zmiany. Kluczowe jest, aby proces implementacji dyrektywy przebiegał sprawnie i efektywnie, aby osiągnąć cele klimatyczne i zapewnić zrównoważony rozwój sektora budownictwa.
