Polski Instytut Ekonomiczny (PIE) przeprowadził kompleksową analizę cen mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym oraz cen najmu w polskich miastach w czwartym kwartale 2025 roku. Celem badania było przedstawienie aktualnych trendów cenowych oraz zidentyfikowanie kluczowych czynników wpływających na dynamikę cen nieruchomości. Analiza objęła 16 miast wojewódzkich oraz Gdynię, koncentrując się na Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Wrocławiu, Łodzi, Poznaniu, Gdyni i Rzeszowie. Wyniki wskazują na wyraźne rozbieżności pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym, a także na rosnącą popularność najmu jako alternatywy dla zakupu nieruchomości.
Rynek Pierwotny: Wzrost Cen i Dominacja Nowych Inwestycji
W czwartym kwartale 2025 roku ceny mieszkań na rynku pierwotnym kontynuowały trend wzrostowy. Średnia cena za metr kwadratowy w analizowanych miastach osiągnęła poziom 18,3 tys. zł, co oznacza wzrost o 1,7 proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem. Ten wzrost jest bezpośrednio związany z oddawaniem do użytku nowych inwestycji, które charakteryzują się wyższym standardem wykończenia i lepszą lokalizacją. Deweloperzy, reagując na popyt, kontynuowali intensywną budowę, co wpłynęło na zwiększenie podaży, jednak nie zniwelowało to presji cenowej. Szczególnie dynamiczny wzrost cen odnotowano w Krakowie i Gdańsku.
W Warszawie średnia cena za metr kwadratowy na rynku pierwotnym wyniosła 17,8 tys. zł. Ten wynik plasuje stolicę w czołówce miast o najwyższych cenach nieruchomości. Wzrost cen w Warszawie jest napędzany przez silną gospodarkę, wysokie zarobki oraz napływ ludności z innych regionów Polski. Jednocześnie, dostępność gruntów pod nowe inwestycje jest ograniczona, co dodatkowo wpływa na wzrost cen. Dostępność kredytów hipotecznych, choć wciąż ograniczona w porównaniu z latami poprzednimi, również przyczyniła się do podtrzymania popytu.
Rynek Wtórny: Spadek Cen i Zwiększona Podaż
W przeciwieństwie do rynku pierwotnego, rynek wtórny w czwartym kwartale 2025 roku doświadczył spadku cen. Średnia cena za metr kwadratowy w analizowanych miastach wyniosła 3,7 tys. zł, co oznacza spadek o 4,5 proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem. Spadek ten jest wynikiem kilku czynników, w tym wzrostu stóp procentowych, ograniczenia dostępności kredytów hipotecznych oraz zwiększonej podaży mieszkań wystawionych na sprzedaż przez osoby, które nie są w stanie spłacić kredytów lub chcą zainwestować w inne aktywa. Wzrost liczby ofert na rynku wtórnym spowodował wzrost konkurencji pomiędzy sprzedającymi, co przełożyło się na obniżkę cen.
W Krakowie spadek cen na rynku wtórnym był szczególnie wyraźny i wyniósł 15,8 proc. Ten spadek jest związany z dużą liczbą mieszkań oddanych do użytku w ostatnich latach, co doprowadziło do nadpodaży na rynku. Podobna sytuacja miała miejsce w Gdańsku, gdzie ceny na rynku wtórnym spadły o 15,7 proc. W obu miastach, sprzedający byli zmuszeni do obniżania cen, aby przyciągnąć potencjalnych nabywców. Warto zauważyć, że spadek cen na rynku wtórnym nie dotyczy wszystkich lokalizacji. Mieszkania w atrakcyjnych lokalizacjach, charakteryzujące się dobrym dostępem do komunikacji miejskiej i infrastruktury, utrzymywały stabilne ceny.
Rynek Najmu: Rosnący Popyt i Wzrost Cen
W czwartym kwartale 2025 roku rynek najmu w polskich miastach doświadczył wzrostu popytu i cen. Średnia cena najmu za metr kwadratowy w analizowanych miastach wyniosła 2,8 tys. zł, co oznacza wzrost o 4,5 proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem. Wzrost ten jest związany z ograniczeniem dostępności kredytów hipotecznych, co skłania coraz więcej osób do wynajmu mieszkań zamiast zakupu. Dodatkowo, napływ ludności do dużych miast, zwłaszcza studentów i młodych specjalistów, zwiększa popyt na mieszkania na wynajem.
W Warszawie średnia cena najmu za metr kwadratowy wyniosła 3,7 tys. zł. Ten wynik plasuje stolicę w czołówce miast o najwyższych cenach najmu. Wzrost cen najmu w Warszawie jest napędzany przez silną gospodarkę, wysokie zarobki oraz ograniczoną podaż mieszkań na wynajem. Dostępność mieszkań na wynajem w atrakcyjnych lokalizacjach jest ograniczona, co powoduje wzrost cen. PIE przewiduje, że trend wzrostowy cen najmu będzie się utrzymywał w kolejnych kwartałach.
Podsumowanie i Perspektywy na Przyszłość
Analiza rynku mieszkaniowego w Polsce w czwartym kwartale 2025 roku wskazuje na wyraźne rozbieżności pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym. Rynek pierwotny charakteryzuje się wzrostem cen, napędzanym przez oddawanie do użytku nowych inwestycji. Rynek wtórny doświadcza spadku cen, spowodowanego wzrostem podaży i ograniczeniem dostępności kredytów hipotecznych. Rynek najmu odnotowuje wzrost popytu i cen, związany z ograniczeniem dostępności kredytów i napływem ludności do dużych miast. Ile będzie kosztować mieszkanie w przyszłości? To pytanie pozostaje otwarte, jednak obecne trendy wskazują na dalszą polaryzację rynku.
PIE podkreśla, że sytuacja na rynku mieszkaniowym jest dynamiczna i podlega wpływowi wielu czynników, w tym polityki monetarnej, sytuacji gospodarczej oraz demografii. Dalszy wzrost stóp procentowych może doprowadzić do dalszego spadku cen na rynku wtórnym i spowolnienia wzrostu cen na rynku pierwotnym. Z drugiej strony, poprawa sytuacji gospodarczej i wzrost zarobków mogą przyczynić się do wzrostu popytu na nieruchomości i stabilizacji cen. Ile czasu potrwa stabilizacja? To zależy od wielu zmiennych.
Warto zauważyć, że różnice cenowe pomiędzy poszczególnymi miastami są znaczne. Warszawa i Kraków charakteryzują się najwyższymi cenami nieruchomości, podczas gdy Rzeszów i Łódź oferują bardziej przystępne ceny. Ile można zaoszczędzić, wybierając mniej popularną lokalizację? Potencjalne oszczędności mogą być znaczne, jednak należy wziąć pod uwagę koszty dojazdu i dostępność infrastruktury. Ile osób zdecyduje się na przeprowadzkę do mniejszych miast w poszukiwaniu tańszych mieszkań? To pytanie pozostaje bez odpowiedzi.
Analiza PIE dostarcza cennych informacji dla potencjalnych nabywców i inwestorów. Decyzja o zakupie lub wynajmie nieruchomości powinna być poprzedzona dokładną analizą sytuacji na rynku i uwzględnieniem indywidualnych potrzeb i możliwości finansowych. Ile czasu poświęcić na analizę rynku? Im więcej, tym lepiej. Ile pieniędzy przeznaczyć na zakup nieruchomości? To zależy od indywidualnej sytuacji finansowej.
