Na początku stycznia 2026 roku obserwowany jest wzrost cen nowych mieszkań w największych miastach Polski. Ten wzrost, jak wskazują eksperci RynekPierwotny.pl, nie jest wynikiem bezpośrednich podwyżek cen przez deweloperów, lecz zmianą struktury dostępnej oferty. Zjawisko to wymaga szczegółowej analizy, aby zrozumieć jego wpływ na dostępność mieszkań dla różnych grup nabywców.
Zmiana Struktury Oferty a Ceny Nowych Mieszkań
Kluczowym czynnikiem wpływającym na wzrost średnich cen metra kwadratowego jest pojawienie się w ofercie większej liczby mieszkań z wyższej półki cenowej. Marek Wielgo z RynekPierwotny.pl podkreśla: „Wzrost średnich cen metra kwadratowego nowych mieszkań nie zawsze oznacza realne podwyżki. Często jest efektem tego, że w ofercie pojawia się więcej lokali z górnej półki cenowej”. Ta zmiana w strukturze oferty wpływa na średnią cenę, nawet jeśli ceny poszczególnych mieszkań nie ulegają znaczącym zmianom.
W Warszawie średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania w styczniu 2026 roku osiągnęła poziom 20,7 tys. zł. W Trójmieście cena ta wynosi 18,6 tys. zł/m2, w Krakowie 17,7 tys. zł/m2, a w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii 16,9 tys. zł/m2. Poznań oferuje nowe mieszkania w cenie 11,4 tys. zł/m2, Łódź 14 tys. zł/m2, a Wrocław 11,5 tys. zł/m2.
Regionalne Różnice i Dynamika Rynku
Analiza regionalna pokazuje, że Trójmiasto jest obecnie najbardziej dynamicznym rynkiem pod względem udziału bardzo drogich mieszkań. „Trójmiasto jest dziś najbardziej dynamicznym rynkiem pod względem udziału bardzo drogich mieszkań” – komentuje Marek Wielgo. Jeszcze rok temu lokale z ceną powyżej 20 tys. zł za m kw. stanowiły 24 proc. oferty, a obecnie to już 34 proc. To znaczący wzrost, który świadczy o rosnącej popularności luksusowych inwestycji w tym regionie.
W Warszawie i Trójmieście obserwuje się spadek dostępności mieszkań w niższych przedziałach cenowych (12-15 tys. zł/m2). Kupujący, którzy liczą na zakup mieszkania w tej kategorii cenowej, mogą napotkać na trudności. W Krakowie natomiast, dolna granica cenowa ulega przesuwaniu się w górę, co oznacza, że nawet tańsze mieszkania stają się mniej dostępne.
Konsekwencje dla Kupujących i Perspektywy na Przyszłość
Wzrost udziału drogich mieszkań w ofercie stanowi „sygnał ostrzegawczy dla osób, które liczą każdą złotówkę”. Jak podkreśla Marek Wielgo, „Najtańsze mieszkania znikają najszybciej”. Oznacza to, że kupujący, którzy szukają mieszkań w niższych przedziałach cenowych, powinni działać szybko i być przygotowani na kompromisy.
Wzrost cen, spowodowany zmianą struktury oferty, nie oznacza, że wszystkie mieszkania stają się droższe. Nadal można znaleźć oferty w niższych przedziałach cenowych, ale ich dostępność jest ograniczona. Kupujący powinni dokładnie analizować rynek i śledzić strukturę oferty, aby znaleźć mieszkanie odpowiadające ich budżetowi i oczekiwaniom.
Analiza Danych: Procentowy Wzrost Udziału Mieszkań Drogich
Wzrost udziału mieszkań powyżej 20 tys. zł/m2 w ofercie w poszczególnych miastach jest zróżnicowany. W Warszawie wzrost ten wyniósł 26 proc., w Trójmieście 34 proc., a w Krakowie 11 proc. W pozostałych miastach wzrost ten jest mniej wyraźny, wynosząc odpowiednio w Poznaniu 2 proc., w Łodzi 4 proc., we Wrocławiu 5 proc., a w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii 3 proc.
Wzrost udziału mieszkań powyżej 25 tys. zł/m2 również jest zauważalny, choć mniej wyraźny. W Warszawie wzrost ten wyniósł 5 proc., w Trójmieście 6 proc., a w Krakowie 5 proc. Te dane potwierdzają trend wzrostu popularności luksusowych inwestycji w największych miastach Polski.
Wpływ Zmian na Dostępność Nowych Mieszkań
Zmniejszenie liczby mieszkań w niższych przedziałach cenowych może prowadzić do pogorszenia dostępności mieszkań dla osób o ograniczonych zasobach finansowych. To z kolei może skutkować wzrostem popytu na mieszkania z rynku wtórnego, co wpłynie na ceny również w tym segmencie. Kupujący powinni być świadomi tych zmian i odpowiednio dostosować swoje strategie zakupowe.
Rynek mieszkaniowy w Polsce przechodzi fazę selektywnych wzrostów cen, napędzanych przez drogie projekty. Ta sytuacja wymaga od kupujących większej ostrożności i dokładnej analizy rynku. Inwestycja w nowe mieszkanie powinna być poprzedzona gruntownym badaniem oferty i uwzględnieniem indywidualnych potrzeb i możliwości finansowych.
Obserwowane zmiany na rynku nowych mieszkań wskazują na potrzebę monitorowania struktury oferty i dostosowywania strategii zakupowych do aktualnej sytuacji. Kupujący powinni być przygotowani na to, że znalezienie mieszkania w atrakcyjnej cenie może wymagać więcej czasu i wysiłku. Warto również rozważyć alternatywne lokalizacje i typy mieszkań, aby zwiększyć swoje szanse na udany zakup.
Podsumowując, wzrost cen nowych mieszkań w Polsce na początku 2026 roku jest wynikiem zmiany struktury rynku, a nie bezpośrednich podwyżek cen. Ta zmiana wpływa na dostępność mieszkań w niższych przedziałach cenowych i wymaga od kupujących większej ostrożności i dokładnej analizy rynku. Kluczem do sukcesu jest szybka reakcja i śledzenie struktury oferty.
