Sprawa HRE Investments, grupy dewelopersko-inwestycyjnej założonej przez Michała Sapotę, od ponad dwóch lat budzi kontrowersje i obawy wśród inwestorów. Skala problemów finansowych i podejrzenia o oszustwa doprowadziły do postępowania sądowego i porównań do głośnych afer finansowych, takich jak Amber Gold i GetBack. Niniejszy artykuł przedstawia kompleksową analizę sytuacji, opartą na faktach i dostępnych danych.
Początek działalności i model finansowania
HRE Investments wyróżniała się na rynku nieruchomości nietypowym modelem finansowania. Zamiast korzystać z tradycyjnych kredytów bankowych, spółka pozyskiwała kapitał od inwestorów indywidualnych. Przez kilka lat oferowano im udziały w licznych spółkach celowych, a następnie, na przełomie lat 2023 i 2024, zaczęto emitować pożyczki od tych samych inwestorów. Sprawa ta od początku budziła wątpliwości co do stabilności i transparentności finansowej grupy.
Pierwsze sygnały o problemach pojawiły się w listopadzie 2023 roku, kiedy to ujawniono gigantyczne opóźnienia w realizacji projektów deweloperskich. Równocześnie, warszawska prokuratura wszczęła śledztwo w związku z podejrzeniami o oszukiwanie inwestorów. Zawiadomienie złożył Michał Cebula, były założyciel i udziałowiec grupy HRE, który w latach 2022-2023 odszedł z władz większości firm z grupy.
Konflikt założycieli i interwencja UOKiK
Wzajemne oskarżenia pomiędzy Michałem Cebulą a Michałem Sapotą ujawniły głęboki konflikt interesów i problemy finansowe wewnątrz grupy HRE. Obaj założyciele obarczali się winą za narastające problemy. Sprawa ta nabrała rozgłosu w mediach, co dodatkowo podsycało niepokój inwestorów.
W styczniu 2024 roku Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) potwierdził opóźnienia w rozliczeniach i nałożył na dewelopera oraz jego menedżerów karę w wysokości 13,2 mln zł. UOKiK uznał, że HRE wprowadzała inwestorów w błąd co do realnego stanu projektów i możliwości ich realizacji. Decyzja ta, choć kontrowersyjna, podkreśliła skalę problemów w grupie.
Utrata płynności i wniosek o restrukturyzację
Na początku lipca 2024 roku HRE Investments utraciła płynność finansową i przestała regulować zobowiązania wobec prywatnych inwestorów. Michał Sapota ogłosił zamiar złożenia wniosku o przyspieszone postępowanie układowe (PPU) dla kluczowej spółki grupy, HREIT. Celem PPU było spłacenie długów, szacowanych na ponad 1 mld zł, głównie wobec tysięcy inwestorów indywidualnych. Sprawa restrukturyzacji HREIT stała się kluczowa dla przyszłości grupy.
Jednakże, dziennikarskie śledztwo wykazało, że szanse na pełną spłatę zobowiązań w ramach PPU są niewielkie. Analiza finansowa ujawniła poważne problemy z płynnością i realną wartością aktywów grupy. W lipcu 2024 roku sąd otworzył PPU zarówno dla HREIT, jak i dla BDC Development, siostrzanej spółki.
Plan restrukturyzacyjny i jego wady
W sierpniu 2024 roku HREIT przedstawiła plan restrukturyzacyjny, który zakładał spłatę jedynie około 250 mln zł z ponad 1 mld zł długu wobec inwestorów indywidualnych. Pozostała część zobowiązań miała zostać umorzona. Plan ten spotkał się z ostrym sprzeciwem wierzycieli, którzy uznali go za nieakceptowalny. Sprawa planu restrukturyzacyjnego ujawniła poważne rozbieżności pomiędzy oczekiwaniami inwestorów a możliwościami finansowymi HREIT.
W listopadzie 2024 roku ujawniono dużą dziurę finansową w planie restrukturyzacyjnym HREIT, szacowaną na co najmniej 200 mln zł. Dodatkowe niejasności i wątpliwości co do transparentności procesu restrukturyzacji podważyły zaufanie wierzycieli i zwiększyły prawdopodobieństwo umorzenia PPU.
Umorzenie PPU i postępowanie upadłościowe
W styczniu 2025 roku nadzorca sądowy HREIT, Sławomir Witkowski, stracił wiarę w możliwość zawarcia układu z wierzycielami i wystąpił o umorzenie PPU. W marcu 2025 roku sąd przychylił się do wniosku i umorzył PPU zarówno dla HREIT, jak i dla BDC Development. Decyzja ta, choć nieprawomocna, oznaczała koniec nadziei na restrukturyzację grupy w ramach PPU. Sprawa umorzenia PPU była punktem zwrotnym w historii HRE Investments.
Na wniosek wierzycieli, toczą się obecnie postępowania o ogłoszenie upadłości HREIT i BDC Development. Sąd powołał tymczasowego nadzorcę sądowego, a następnie, ze względu na brak współpracy ze strony Michała Sapoty, ustanowił zarządcę przymusowego, którym została spółka Rymarz Zdort Maruta Kubiczek Restructuring (RZMKR). Sprawa upadłości HREIT i BDC Development jest obecnie w rękach sądu i zarządcy przymusowego.
30 września 2025 roku RZMKR złożyło w sądzie sprawozdanie, w którym podkreślono trudną sytuację finansową obu spółek i brak perspektyw na ich odzyskanie. Sprawa ta pokazuje, jak ważne jest dokładne badanie ryzyka i transparentność w inwestycjach.
Sprawa HRE Investments stanowi przestrogę dla inwestorów indywidualnych, którzy decydują się na finansowanie projektów deweloperskich. Należy dokładnie analizować ryzyko, sprawdzać wiarygodność dewelopera i monitorować postęp prac. Brak odpowiedniej kontroli i nadzoru może prowadzić do poważnych strat finansowych.
Sprawa ta pokazuje również, jak ważne jest skuteczne działanie organów ścigania i nadzoru w celu ochrony inwestorów przed oszustwami finansowymi. Konieczne jest wprowadzenie bardziej rygorystycznych regulacji i procedur kontrolnych, aby zapobiec podobnym sytuacjom w przyszłości.
Sprawa HRE Investments jest przykładem złożonego problemu, który wymaga kompleksowej analizy i współpracy różnych instytucji. Tylko w ten sposób można zapewnić ochronę inwestorów i przywrócić zaufanie do rynku nieruchomości.
