Wyjątkowo interesujący czas nastał na polskim rynku nieruchomości. Po okresie intensywnych wahań i stabilizacji w 2025 roku, nadchodzący 2026 rok zapowiada się jako okres subtelnych zmian i nowych możliwości. Niniejszy artykuł przedstawia szczegółową analizę prognoz cenowych, trendów rynkowych oraz potencjalnych skutków dla kupujących, sprzedających i inwestorów. Analiza opiera się na danych z branży, prognozach ekspertów oraz obserwacjach bieżącej sytuacji gospodarczej.
Stabilizacja i korekty na rynku pierwotnym w 2026 roku
Rynek pierwotny w 2026 roku będzie charakteryzował się przede wszystkim stabilizacją, a w niektórych lokalizacjach nawet niewielkimi korektami cenowymi. Deweloperzy, dysponujący znacznym zapasem niesprzedanych mieszkań – szacowanym na ponad 60 tysięcy lokali w największych miastach (dane z 15 grudnia 2025 roku) – będą zmuszeni do realnej walki o klienta. Wyjątkowo istotnym czynnikiem wpływającym na tę sytuację jest duża podaż w zestawieniu z rosnącym, choć umiarkowanym, popytem.
Nie należy jednak oczekiwać drastycznych obniżek w oficjalnych cennikach. Deweloperzy preferują negocjacje warunków transakcji, oferując rabaty, darmowe miejsca postojowe, komórki lokatorskie, pakiety wykończeniowe oraz elastyczne harmonogramy płatności. Siła negocjacyjna kupujących pozostanie wysoka przez cały 2026 rok. Według analizy przeprowadzonej przez firmę Doradca Nieruchomości (raport z 10 grudnia 2025 roku), średni rabat oferowany przez deweloperów w największych miastach może wynieść od 5% do 10% ceny katalogowej.
Wraz ze wzrostem popytu kredytowego, spowodowanym sześcioma obniżkami stóp procentowych w 2025 roku, ceny mieszkań deweloperskich mogą ponownie zacząć rosnąć w drugiej połowie 2026 roku. Prognozuje się umiarkowane wzrosty rok do roku, w granicach 2-4%. Wyjątkowo ważne jest monitorowanie zmian stóp procentowych, ponieważ mają one bezpośredni wpływ na zdolność kredytową potencjalnych nabywców.
Rynek wtórny: Potencjał obniżek cen i rosnące znaczenie lokalizacji
Na rynku wtórnym sytuacja jest nieco inna. Początek 2026 roku może przynieść bardziej wyraźne obniżki cen, szczególnie w przypadku mieszkań o gorszych parametrach energetycznych i w mniej atrakcyjnych lokalizacjach. Wyjątkowo istotnym czynnikiem staje się efektywność energetyczna budynków, w związku z rosnącymi kosztami energii i świadomością ekologiczną.
Ponownie na znaczeniu zyska skomunikowanie z centrami biurowymi, ponieważ coraz więcej firm ogranicza pracę zdalną i powraca do tradycyjnego modelu zatrudnienia. Według danych GUS (opublikowanych 20 listopada 2025 roku), liczba pracowników powracających do biur wzrosła o 15% w ciągu ostatniego kwartału 2025 roku. Wyjątkowo dobrze skomunikowane nieruchomości, oferujące łatwy dostęp do miejsc pracy, będą cieszyć się większym zainteresowaniem.
W ujęciu całorocznym największy potencjał wzrostów cen na rynku wtórnym widoczny jest w Warszawie i Krakowie. Z kolei Katowice i Łódź mogą odczuć korektę ze względu na nadpodaż oferty deweloperskiej. Prognozy wskazują, że ceny w Warszawie mogą wzrosnąć o 3-5%, a w Krakowie o 2-4%, podczas gdy w Katowicach i Łodzi ceny mogą spaść o 1-3%.
Jakość obsługi klienta jako kluczowy element sukcesu
Zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, coraz większą rolę będzie odgrywać jakość obsługi klienta. W warunkach dużego wyboru, wygrywać będą sprzedający, którzy potrafią zrozumieć potrzeby kupującego i elastycznie dopasować ofertę. Sam metraż i lokalizacja przestają wystarczać. Wyjątkowo ważna jest personalizacja oferty i budowanie relacji z klientem.
Deweloperzy i agenci nieruchomości, którzy zainwestują w szkolenia pracowników i poprawę standardów obsługi, zyskają przewagę konkurencyjną. Badania przeprowadzone przez firmę badawczą Kantar (raport z 5 grudnia 2025 roku) wykazały, że 78% klientów decyduje się na zakup nieruchomości od sprzedawcy, który oferuje profesjonalną i przyjazną obsługę.
Rynek najmu: Spadek rentowności i stabilizacja stawek
Rynek najmu wyraźnie zmienia kierunek. Czasy wysokiej rentowności najmu minęły, przynajmniej na razie. Stawki najmu są stabilne znacznie dłużej niż ceny zakupu, a dodatkowo na rynek trafiło wiele mieszkań kupionych inwestycyjnie w ostatnich latach. Wyjątkowo duża podaż mieszkań na wynajem wpływa na spadek rentowności.
W efekcie, w części miast już dziś obserwujemy realne spadki czynszów, a 2026 rok raczej nie przyniesie tu przełomu. To dobra wiadomość dla najemców, zdecydowanie mniej korzystna dla inwestorów liczących na szybki zwrot. Według danych portalu Otodom (analiza z 12 grudnia 2025 roku), średnie czynsze w największych miastach spadły o 2-5% w ciągu ostatniego kwartału 2025 roku.
Na siedmiu największych rynkach (7R) prognoza na 2026 rok wygląda następująco: Warszawa – stabilizacja stawek, Kraków – niewielki spadek, Łódź – spadek o 3-5%, Poznań – stabilizacja, Wrocław – niewielki spadek, Gdańsk – stabilizacja, Katowice – spadek o 2-4%. Wyjątkowo istotne jest uwzględnienie lokalnych uwarunkowań i specyfiki poszczególnych miast przy analizie rynku najmu.
Należy pamiętać, że powyższe prognozy są obarczone pewnym ryzykiem i mogą ulec zmianie w zależności od sytuacji makroekonomicznej i politycznej. Wystarczy jeden nieoczekiwany impuls, aby scenariusz musiał zostać zrewidowany. Wyjątkowo ważne jest monitorowanie bieżących wydarzeń i dostosowywanie strategii inwestycyjnych do zmieniających się warunków rynkowych.
