Przepaść w wysokości kredytów mieszkaniowych zaciąganych w Polsce i Niemczech jest znacząca i stanowi ważny wskaźnik różnic w dojrzałości rynków finansowych oraz strukturze dochodów społeczeństw. Analiza danych Europejskiej Federacji Kredytu Hipotecznego (EMF) z 6 grudnia 2024 roku ujawnia, że średnia kwota kredytu w Polsce wyniosła 98 791 euro, podczas gdy w Niemczech osiągnęła aż 353 200 euro. Ta dysproporcja, jak wykażą dalsze analizy, wynika z szeregu czynników ekonomicznych i społecznych.
Analiza danych EMF z 2024 roku
Raporty EMF stanowią cenne źródło informacji na temat europejskich rynków kredytów mieszkaniowych. Zestawienie kwot kredytów zaciąganych w różnych krajach europejskich w 2024 roku (z wyjątkiem Holandii, gdzie dane dotyczą 2023 roku) pokazuje wyraźne różnice. Polska, z wynikiem 98 791 euro, plasuje się na podobnym poziomie co Czechy (99 703 euro). Węgry wyróżniają się najniższą średnią kwotą kredytu, wynoszącą 42 300 euro, co może być związane z dominacją kredytów remontowych na tamtejszym rynku. Przepaść między Polską a Niemcami jest jednak najbardziej uderzająca.
Niemiecki kredytobiorca w 2024 roku pożyczył średnio 353 200 euro, co jest najwyższą wartością w analizowanym zestawieniu. Ta kwota jest ponad trzykrotnie wyższa niż w Polsce. Różnica ta nie wynika jedynie z wyższych cen nieruchomości w Niemczech, ale również z charakterystyki niemieckiego rynku kredytów mieszkaniowych i struktury dochodów niemieckich gospodarstw domowych.
Przyczyny różnic w kwotach kredytów
Istnieje kilka kluczowych czynników, które wyjaśniają tak znaczną przepaść w kwotach kredytów mieszkaniowych między Polską a Niemcami. Po pierwsze, niemiecki rynek mieszkaniowy charakteryzuje się wysokimi cenami, szczególnie w siedmiu największych miastach: Berlinie, Hamburgu, Monachium, Frankfurcie, Kolonii, Düsseldorfie i Stuttgarcie. W tych metropoliach ceny nieruchomości są znacznie wyższe niż w pozostałej części kraju, co wpływa na średnią kwotę kredytu.
Po drugie, zakup mieszkania na kredyt w Niemczech jest częściej wybierany przez osoby z wyższych grup dochodowych. Badania Bundesbanku z kwietnia 2023 roku wskazują, że wśród niemieckich gospodarstw domowych o dochodach zbliżonych do średnich, najem jest bardziej popularny niż własność mieszkania. Dopiero w grupie 40% najlepiej zarabiających Niemców własność mieszkania przeważa nad wynajmem. Przepaść w dochodach i preferencjach mieszkaniowych wpływa na to, że kredyty mieszkaniowe w Niemczech są zaciągane przez osoby relatywnie zamożne, co przekłada się na wyższe kwoty pożyczek.
Wpływ oprocentowania na wysokość kredytów
Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych również odgrywa istotną rolę w kształtowaniu kwot pożyczek. W 2024 roku średnie oprocentowanie nowego kredytu mieszkaniowego w Niemczech wyniosło 3,80%, podczas gdy w Polsce osiągnęło 7,65%. Niższe oprocentowanie w Niemczech, przy założeniu 25-letniego okresu spłaty i równych rat, pozwala na zaciągnięcie wyższego kredytu przy zachowaniu podobnego poziomu raty miesięcznej. Przepaść w oprocentowaniu, choć istotna, nie jest jedynym czynnikiem determinującym różnice w kwotach kredytów.
Należy również wziąć pod uwagę różnice w polityce kredytowej banków w obu krajach. Niemieckie banki mogą oferować bardziej elastyczne warunki kredytowania, w tym wyższe limity kredytowe, dla osób o wysokich dochodach i stabilnej sytuacji finansowej. Polskie banki, z kolei, mogą być bardziej ostrożne w udzielaniu kredytów, szczególnie w kontekście regulacji prawnych i ryzyka kredytowego.
Konsekwencje różnic w kwotach kredytów
Znaczna przepaść w kwotach kredytów mieszkaniowych między Polską a Niemcami ma szereg konsekwencji dla obu rynków. W Polsce niższe kwoty kredytów mogą ograniczać dostępność mieszkań dla osób o niższych dochodach, co utrudnia realizację marzeń o własnym domu. Z drugiej strony, niższe kwoty kredytów mogą zmniejszać ryzyko zadłużenia gospodarstw domowych i stabilizować rynek nieruchomości.
W Niemczech wyższe kwoty kredytów mogą przyczyniać się do wzrostu cen nieruchomości i pogłębiania nierówności społecznych. Osoby o niższych dochodach mogą mieć trudności z konkurowaniem na rynku mieszkaniowym, co prowadzi do wykluczenia społecznego. Przepaść w dostępie do własności mieszkaniowej może również wpływać na mobilność społeczną i rozwój gospodarczy.
Ponadto, różnice w kwotach kredytów mogą wpływać na dynamikę wzrostu gospodarczego w obu krajach. W Niemczech wyższe kwoty kredytów mogą stymulować inwestycje w sektor budowlany i generować wzrost gospodarczy. W Polsce, z kolei, niższe kwoty kredytów mogą ograniczać inwestycje w sektor budowlany i spowalniać wzrost gospodarczy.
Perspektywy na przyszłość
W przyszłości można spodziewać się dalszych zmian na europejskich rynkach kredytów mieszkaniowych. Wzrost stóp procentowych, inflacja i niepewność gospodarcza mogą wpłynąć na dostępność kredytów i kwoty pożyczek. Przepaść między Polską a Niemcami może się pogłębić, jeśli różnice w dochodach i strukturze gospodarczej między tymi krajami utrzymają się.
Konieczne jest monitorowanie sytuacji na rynkach kredytów mieszkaniowych i podejmowanie działań mających na celu poprawę dostępności mieszkań dla osób o różnych dochodach. W Polsce można rozważyć wprowadzenie programów wsparcia dla osób kupujących pierwsze mieszkanie, a w Niemczech można podjąć działania mające na celu ograniczenie wzrostu cen nieruchomości i poprawę dostępu do własności mieszkaniowej dla osób o niższych dochodach. Przepaść w dostępie do własności mieszkaniowej jest wyzwaniem, które wymaga kompleksowych rozwiązań.
