Rynek PRS (Private Rented Sector) w Polsce osiągnął istotny kamień milowy – zasób mieszkań dostępnych w ramach najmu instytucjonalnego przekroczył 25 000 lokali. Ten wzrost, choć wciąż stanowiący niewielki odsetek w porównaniu z tradycyjnym, prywatnym najmem, sygnalizuje dynamiczny rozwój sektora i rosnące zainteresowanie inwestorów. Niniejszy artykuł przedstawia szczegółową analizę obecnej sytuacji, perspektyw rozwoju oraz kluczowych czynników wpływających na rynek PRS w Polsce.
Kluczowe Dane i Trendy na Rynku PRS
Według najnowszego raportu przygotowanego przez Savills i Crido, przekroczenie progu 25 000 mieszkań PRS ma znaczenie zarówno symboliczne, jak i merytoryczne. Eksperci podkreślają, że tempo wzrostu wskazuje na wejście sektora w fazę dojrzałego rozwoju. Prognozy wskazują, że do końca 2027 roku całkowita podaż, uwzględniając projekty w budowie i planowane inwestycje, może przekroczyć 36 000 lokali. PRS stanowi obecnie około 2% całego rynku najmu w Polsce, jednak od 2018 roku jego zasób urósł niemal dziesięciokrotnie, co świadczy o znaczącym przyspieszeniu.
Dane Ministerstwa Finansów z 2024 roku pokazują, że ponad 1,07 miliona podatników deklarowało przychody z najmu prywatnego. Ta liczba ilustruje skalę i rozproszenie tradycyjnego segmentu najmu, w kontraście do scentralizowanego charakteru PRS. Ta dysproporcja podkreśla potencjał dalszego wzrostu sektora PRS, ale również wskazuje na istotne bariery strukturalne, które ograniczają jego ekspansję. Wśród głównych wyzwań wymieniane są trudności z pozyskiwaniem dużych, gotowych portfeli mieszkań oraz ograniczenia w dostępie do odpowiednich gruntów pod nowe inwestycje.
Czynniki Napędzające Rozwój Sektora PRS
Rozwój rynku PRS nie jest wyłącznie odpowiedzią na ograniczenia w dostępie do kredytów hipotecznych. Coraz większą rolę odgrywają zmiany demograficzne i społeczne, w tym rosnąca mobilność zawodowa, migracja do dużych miast oraz zmieniające się preferencje dotyczące modelu życia i pracy. Jacek Kałużny, Head of Operational Capital Markets w Savills, zauważa, że Polska wchodzi w etap, w którym najem instytucjonalny staje się realną i racjonalną alternatywą dla zakupu mieszkania, szczególnie w największych aglomeracjach.
Profesjonalizacja usług, transparentne umowy najmu oraz przewidywalność kosztów są kluczowymi elementami przyciągającymi zarówno najemców, jak i kapitał instytucjonalny. Współczesny najemca coraz częściej postrzega wynajem jako świadomy wybór, a nie jedynie rozwiązanie tymczasowe. Standard budynku, jakość obsługi, dostęp do infrastruktury oraz jasne zasady najmu stają się kluczowymi kryteriami podejmowania decyzji. Inwestycje w sektor PRS są postrzegane jako stabilne i generujące długoterminowy zwrot, co przyciąga zarówno krajowych, jak i zagranicznych inwestorów.
Geograficzna Koncentracja Inwestycji w PRS
Największa aktywność inwestycyjna w sektor PRS koncentruje się w siedmiu największych metropoliach w Polsce. Analiza danych z okresu od stycznia do października 2025 roku wskazuje, że najwięcej nowych lokali oddano w Krakowie (1 742), Warszawie (1 484), Poznaniu (416) oraz Wrocławiu (369). Trójmiasto, dzięki realizacji trzech nowych projektów, podwoiło swój zasób mieszkań PRS. Łódź pozostaje jedynym dużym rynkiem, który nie odnotował w tym okresie znaczących zmian.
Wioleta Wojtczak, Head of Research w Savills, podkreśla, że dostępność gruntów, skala urbanizacji oraz silne przepływy migracyjne sprawiają, że największe miasta pozostaną kluczowe dla rozwoju sektora. Średnia wielkość projektu PRS w Polsce wynosi obecnie około 200 mieszkań, a nowe inwestycje relatywnie szybko znajdują najemców. Szybkie tempo wynajmu mieszkań PRS wskazuje na silny popyt i potwierdza atrakcyjność tego modelu najmu dla potencjalnych lokatorów.
Wyzwania i Perspektywy dla Rynku PRS
Pomimo dynamicznego rozwoju, rynek PRS w Polsce wciąż stoi przed szeregiem wyzwań. Oprócz wspomnianych trudności z pozyskiwaniem gruntów i portfeli mieszkań, istotnym problemem jest również regulacja prawna. Brak kompleksowych przepisów dedykowanych sektorowi PRS utrudnia rozwój inwestycji i generuje niepewność prawną. Konieczne jest stworzenie stabilnego i przewidywalnego środowiska regulacyjnego, które będzie sprzyjać dalszemu rozwojowi sektora.
Przyszłość rynku PRS w Polsce wydaje się obiecująca. Rosnąca urbanizacja, zmieniające się preferencje dotyczące modelu życia oraz rosnąca mobilność zawodowa będą nadal napędzać popyt na mieszkania na wynajem. Inwestycje w sektor PRS mogą przyczynić się do poprawy jakości życia w miastach, oferując mieszkańcom nowoczesne, komfortowe i dobrze zarządzane lokale. Dalszy rozwój PRS wymaga jednak współpracy pomiędzy sektorem publicznym i prywatnym, aby stworzyć optymalne warunki dla inwestycji i zapewnić dostępność mieszkań na wynajem dla szerokiego grona odbiorców.
Podsumowując, rynek PRS w Polsce znajduje się w fazie dynamicznego rozwoju, oferując zarówno inwestorom, jak i najemcom nowe możliwości. Przekroczenie granicy 25 000 mieszkań stanowi istotny kamień milowy, ale jednocześnie podkreśla potrzebę dalszych inwestycji i rozwoju infrastruktury. Monitorowanie trendów rynkowych i dostosowywanie strategii inwestycyjnych do zmieniających się warunków będzie kluczowe dla sukcesu na tym obiecującym rynku.
