Rynek nieruchomości w Polsce i regionie Europy Środkowo-Wschodniej (CEE) zakończył rok 2025 stabilnie, jednak z widocznymi napięciami strukturalnymi. Raport “Highlights & Predictions” firmy Colliers prognozuje, że rok 2026 będzie charakteryzował się selektywnym wzrostem, silną rolą inwestycji publicznych oraz dalszą polaryzacją pomiędzy nowoczesnymi a starszymi aktywami. Analiza wskazuje na zmiany w dynamice wzrostu gospodarczego i specyficzne trendy w sektorach biurowym i handlowym.
Stabilizacja makroekonomiczna w 2025 roku
Rok 2025 przyniósł stabilizację makroekonomiczną w Polsce. Produkt Krajowy Brutto (PKB) wzrósł o 3,5%, a inflacja spadła do 2,4% w grudniu 2025 roku. Spadek inflacji umożliwił obniżki stóp procentowych o łącznie 175 punktów bazowych (pb), co stworzyło bardziej przewidywalne warunki dla inwestorów i kredytobiorców. Mimo poprawy sytuacji, eksperci podkreślają, że ostrożność na rynku pozostaje istotna.
Grzegorz Sielewicz, dyrektor Działu Analiz Ekonomicznych i Rynkowych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej w Colliers, stwierdził: „Rok 2025 pokazał odporność polskiej gospodarki. Wzrost PKB na poziomie 3,5 proc. przy jednoczesnym ustabilizowaniu inflacji pod koniec roku na poziomie celu banku centralnego to solidny fundament pod dalszy rozwój. Obniżki stóp procentowych o 175 punktów bazowych dały rynkowi potrzebny oddech, choć inwestorzy wciąż zachowują selektywne podejście”.
Prognozy gospodarcze na 2026 rok: Inwestycje jako motor wzrostu
Prognozy na 2026 rok przewidują utrzymanie wzrostu PKB na poziomie około 3,5%, jednak ze zmienioną strukturą. Konsumpcja pozostanie ważnym elementem, ale jej dynamika może ulec osłabieniu ze względu na wolniejszy wzrost płac. Kluczowym impulsem dla wzrostu gospodarczego mają być inwestycje, szczególnie te finansowane ze środków unijnych.
Grzegorz Sielewicz dodał: „Wchodzimy w 2026 rok z optymizmem, którego głównym źródłem są środki unijne i ożywienie inwestycyjne. Uruchomienie funduszy z KPO oraz polityki spójności będzie silnym katalizatorem dla sektora budowlanego i inwestycyjnego. Spodziewamy się, że to właśnie inwestycje publiczne i strukturalne przejmą pałeczkę lidera wzrostu gospodarczego”.
Należy jednak uwzględnić czynniki zewnętrzne, takie jak kondycja gospodarki niemieckiej, potencjalne napięcia handlowe oraz niepewność w globalnych łańcuchach dostaw. Eksperci Colliers wskazują, że silny popyt wewnętrzny stanowi bufor bezpieczeństwa dla polskiej gospodarki. Silny popyt wewnętrzny minimalizuje ryzyko negatywnych skutków czynników zewnętrznych.
Rynek biurowy: Wycofywanie starszych aktywów i ewolucja modelu hybrydowego
Rynek biurowy wchodzi w 2026 rok z historycznie niskim wolumenem nowych projektów. W Warszawie w ciągu ostatnich pięciu lat z rynku wycofano około 500 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni biurowej, a w samym 2025 roku ponad 140 tysięcy metrów kwadratowych, w tym z projektów Saski Point i Królewska 14. Przyczyną tego trendu są rosnące koszty budowy, presja związana z kryteriami ESG (Environmental, Social and Governance) oraz decyzje o przekształceniu starszych biurowców, głównie na mieszkania. Wycofywanie starszych biurowców z rynku jest odpowiedzią na zmieniające się potrzeby najemców i rosnące koszty utrzymania.
Katarzyna Tasarek-Skrok, dyrektor Działu Powierzchni Biurowych w Colliers, zauważyła: „Trend wycofywania z rynku starszych i mniej rentownych budynków biurowych w celu ich modernizacji lub zmiany funkcji wyraźnie przybiera na sile. Jednocześnie w 2025 r. rynek biurowy w Polsce odnotował rekordowo niski poziom nowej podaży, wyraźnie poniżej wyników z lat ubiegłych”.
Model pracy hybrydowej stał się standardem. W Warszawie aż 94% firm pracuje w modelu hybrydowym, a tylko 8% preferuje wyłącznie pracę stacjonarną. To przekłada się na optymalizację i reorganizację powierzchni biurowej, ale nie powoduje załamania popytu. Model hybrydowy jest obecnie dominującym sposobem pracy w dużych miastach.
Hybryda nie tylko utrzymuje swoją popularność, ale także ewoluuje. Firmy coraz częściej odchodzą od jednolitych zasad dla całej organizacji, dostosowując rozwiązania do specyfiki poszczególnych działów i potrzeb pracowników. Elastyczność i dostosowanie do indywidualnych potrzeb pracowników stają się kluczowe w zarządzaniu przestrzenią biurową.
Sektor handlowy: Polaryzacja i rola doświadczeń
Sektor handlowy w 2026 roku będzie kontynuował proces polaryzacji. Centra handlowe o wysokim standardzie i bogatej ofercie usługowej będą cieszyć się stabilnym popytem, podczas gdy starsze i mniej atrakcyjne obiekty będą miały trudności z utrzymaniem najemców. Inwestycje w modernizację i rozbudowę centrów handlowych są kluczowe dla ich konkurencyjności.
Wzrost znaczenia e-commerce będzie nadal wywierał presję na tradycyjny handel detaliczny. Sklepy stacjonarne będą musiały oferować unikalne doświadczenia, aby przyciągnąć klientów. Doświadczenia zakupowe, takie jak wydarzenia kulturalne, warsztaty i interaktywne instalacje, stają się coraz ważniejsze w przyciąganiu klientów do centrów handlowych.
Nieruchomości handlowe zlokalizowane w dobrze skomunikowanych i gęsto zaludnionych obszarach będą miały największe szanse na sukces. Lokalne centra handlowe, oferujące produkty i usługi dostosowane do potrzeb lokalnej społeczności, również będą cieszyć się popytem. Lokalizacja i dostosowanie do potrzeb lokalnej społeczności są kluczowe dla sukcesu centrów handlowych.
Nieruchomości w 2026 roku będą podlegać wpływowi wielu czynników, w tym sytuacji makroekonomicznej, trendów demograficznych i zmian technologicznych. Inwestorzy powinni zachować ostrożność i dokładnie analizować ryzyko przed podjęciem decyzji inwestycyjnych. Dokładna analiza ryzyka jest niezbędna dla inwestorów na rynku nieruchomości.
Nieruchomości w Polsce, pomimo wyzwań, nadal stanowią atrakcyjną klasę aktywów dla inwestorów. Selektywny wzrost i polaryzacja rynku stwarzają możliwości dla tych, którzy potrafią identyfikować i wykorzystywać nowe trendy. Rynek nieruchomości w Polsce oferuje możliwości dla inwestorów, którzy potrafią dostosować się do zmieniających się warunków.
Nieruchomości komercyjne, w szczególności biurowe i handlowe, będą podlegać dalszej transformacji w 2026 roku. Adaptacja do zmieniających się potrzeb najemców i klientów będzie kluczowa dla sukcesu. Adaptacja do zmieniających się potrzeb jest kluczowa dla sukcesu na rynku nieruchomości komercyjnych.
Nieruchomości mieszkaniowe również będą podlegać wpływowi czynników makroekonomicznych, takich jak stopy procentowe i dostępność kredytów hipotecznych. Popyt na mieszkania będzie zależał od siły nabywczej gospodarstw domowych i demografii. Dostępność kredytów hipotecznych i siła nabywcza gospodarstw domowych wpływają na popyt na mieszkania.
Nieruchomości w 2026 roku będą wymagały od inwestorów i deweloperów elastyczności, innowacyjności i umiejętności dostosowania się do zmieniających się warunków rynkowych. Elastyczność i innowacyjność są kluczowe dla sukcesu na rynku nieruchomości.
