Globalny rynek nieruchomości stoi przed wyzwaniami o bezprecedensowej skali. Rosnące stopy procentowe, inflacja kosztów budowy oraz niedobór gruntów tworzą presję na ceny, utrudniając dostęp do własnego lokum milionom gospodarstw domowych. W tym kontekście, rządy wielu państw poszukują skutecznych rozwiązań. Węgierska polityka mieszkaniowa, często określana mianem “orbanomiki”, stanowi fascynujące studium przypadku. Analiza jej założeń i, co ważniejsze, realnych skutków dostarcza cennych danych, które mogą posłużyć jako lekcja dla innych krajów, w tym Polski.
Podejście rządu Viktora Orbána koncentruje się niemal wyłącznie na stymulowaniu strony popytowej. Realizowane jest to poprzez szeroko zakrojone programy dopłat i preferencyjnych kredytów. Celem jest ułatwienie obywatelom zakupu nieruchomości. Jednakże, dane rynkowe pokazują, że takie działanie, w oderwaniu od wspierania podaży, prowadzi do niezamierzonych, a często negatywnych konsekwencji. Kluczowym problemem, jaki ujawnia węgierska polityka mieszkaniowa, jest ignorowanie fundamentalnej zasady równowagi rynkowej.
“Orbanomika” a rynek nieruchomości – definicja i założenia
Aby zrozumieć specyfikę węgierskiego modelu, należy najpierw zdefiniować pojęcie “orbanomiki”. Termin ten, stworzony jako nawiązanie do “reaganomiki” z lat 80. XX wieku, opisuje niekonwencjonalną politykę gospodarczą partii Fidesz. W przeciwieństwie do amerykańskiego pierwowzoru, który opierał się na ekonomii podażowej (obniżki podatków dla firm, deregulacja), “orbanomika” kładzie silny nacisk na stymulację popytu wewnętrznego.
W sektorze nieruchomości manifestuje się to poprzez bezpośrednie transfery finansowe do obywateli. Rząd nie skupia się na ułatwieniach dla deweloperów, upraszczaniu procedur budowlanych czy uwalnianiu gruntów pod zabudowę. Zamiast tego, potężne środki finansowe są kierowane do potencjalnych nabywców. Założenie jest proste: jeśli ludzie będą mieli więcej pieniędzy na zakup, rynek mieszkaniowy ożywi się. Niestety, rzeczywistość ekonomiczna rzadko bywa tak prosta. Tego typu interwencjonizm często prowadzi do gwałtownego wzrostu cen, który niweluje korzyści płynące z dotacji.
Partia Fidesz, której nazwa jest skrótem od “Związku Młodych Demokratów”, a jednocześnie nawiązuje do łacińskiego słowa “fides” (wiara, zaufanie), konsekwentnie realizuje tę strategię od ponad dekady. Programy wsparcia są regularnie modyfikowane i rozszerzane, co utrwala model oparty na popycie. W rezultacie, rynek stał się silnie uzależniony od decyzji politycznych.
Analiza instrumentów popytowych: od CSOK do CSOK Plusz
Flagowym programem węgierskiego rządu był CSOK (Rodzinne Zasiłki Mieszkaniowe), uruchomiony w 2015 roku. Jego głównym celem było wsparcie rodzin, a jego konstrukcja miała silny komponent pronatalistyczny. Wysokość wsparcia była ściśle uzależniona od liczby posiadanych lub planowanych dzieci. Przykładowo, rodzina z trójką dzieci mogła liczyć na bezzwrotną dotację w wysokości 10 milionów forintów (około 110 000 PLN) oraz preferencyjny kredyt z oprocentowaniem stałym na poziomie 3%.
W ciągu ośmiu lat funkcjonowania programu (2015-2023) skorzystało z niego ponad 240 000 gospodarstw domowych. Liczba ta dobitnie pokazuje skalę interwencji. W 2024 roku program CSOK został zmodyfikowany i przekształcony w CSOK Plusz, który nadal oferuje kredyt z oprocentowaniem 3% oraz możliwość umorzenia części długu po urodzeniu kolejnych dzieci. Równolegle funkcjonuje wariant wiejski (Falusi CSOK), mający na celu rewitalizację mniejszych miejscowości.
Niedawno do tego arsenału dołączył kolejny instrument – Otthon Start. Jest on skierowany do osób, które przez ostatnie 10 lat nie posiadały nieruchomości. Oferuje kredyt ze stałym oprocentowaniem 3% na kwotę do 50 milionów forintów (ok. 550 000 PLN). Co istotne, programy te można ze sobą łączyć. Taka kumulacja wsparcia tworzy potężny impuls popytowy, który trafia na rynek o bardzo ograniczonej elastyczności podażowej.
Podażowa strona równania: strukturalny deficyt nowych mieszkań
Tutaj dochodzimy do sedna problemu. Podczas gdy rząd Węgier hojnie zasilał portfele kupujących, strona podażowa rynku pozostawała w stagnacji. Dane Eurostatu jednoznacznie wskazują, że Węgry od lat znajdują się w ogonie Unii Europejskiej pod względem liczby budowanych mieszkań na 1000 mieszkańców. Wskaźnik ten jest znacznie niższy niż w Polsce, Niemczech czy Austrii. To kluczowy element, którego nie uwzględnia węgierska polityka mieszkaniowa.
Przyczyn takiego stanu rzeczy jest kilka. Po pierwsze, skomplikowane i długotrwałe procedury administracyjne skutecznie zniechęcają deweloperów. Po drugie, rynek boryka się z niedoborem wykwalifikowanej siły roboczej. Po trzecie, rosnące koszty materiałów budowlanych i niestabilność gospodarcza zwiększają ryzyko inwestycyjne. Rząd, zamiast adresować te strukturalne bariery, wybrał drogę na skróty, czyli dotowanie popytu.
W efekcie powstała sytuacja, w której rosnąca liczba kupujących, uzbrojonych w tanie kredyty i dotacje, konkuruje o bardzo ograniczoną pulę dostępnych nieruchomości. Zgodnie z podstawowymi prawami ekonomii, taki stan rzeczy musiał doprowadzić do jednego – gwałtownego wzrostu cen.
Konsekwencje rynkowe: Węgry liderem wzrostu cen nieruchomości w UE
Analiza danych cenowych nie pozostawia złudzeń. Przez wiele lat Węgry notowały jedne z najwyższych, jeśli nie najwyższe, wskaźniki wzrostu cen nieruchomości w całej Unii Europejskiej. Pomiędzy 2015 a 2022 rokiem ceny nominalne w tym kraju wzrosły o ponad 150%. To dynamika, która znacząco przewyższa wzrost wynagrodzeń, prowadząc do systematycznego pogarszania się dostępności mieszkań.
Efektem jest sytuacja, w której rządowe wsparcie w dużej mierze zostaje skapitalizowane w cenie nieruchomości. Oznacza to, że beneficjentami programów stają się nie tylko kupujący, ale przede wszystkim dotychczasowi właściciele nieruchomości oraz deweloperzy, którzy mogą dyktować wyższe ceny. Młoda rodzina otrzymująca dotację często musi zapłacić za mieszkanie cenę powiększoną o wartość tej dotacji. W ostatecznym rozrachunku jej realna sytuacja finansowa nie ulega znaczącej poprawie.
Ten mechanizm tworzy błędne koło. Rosnące ceny powodują, że coraz więcej osób nie jest w stanie kupić mieszkania bez wsparcia, co z kolei generuje presję polityczną na utrzymanie i rozszerzanie programów dotacyjnych. Węgierska polityka mieszkaniowa stała się więc pułapką, z której trudno się wydostać bez bolesnych reform strukturalnych.
Lekcje dla Polski: unikać pułapki popytowej
Przypadek Węgier stanowi niezwykle cenną lekcję dla Polski, gdzie również obserwujemy tendencję do wprowadzania programów stymulujących popyt, takich jak “Bezpieczny Kredyt 2%”. Analiza węgierskich doświadczeń powinna być zimnym prysznicem dla zwolenników rozwiązywania problemów mieszkaniowych wyłącznie poprzez dopłaty do kredytów.
Kluczowy wniosek jest następujący: każda złotówka przeznaczona na stymulację popytu musi być zrównoważona działaniami po stronie podażowej. Bez tego, programy wsparcia dla kupujących będą jedynie napędzać spiralę cenową, pogarszając dostępność mieszkań dla osób niekwalifikujących się do pomocy. Długoterminowo skuteczna polityka mieszkaniowa musi być oparta na zintegrowanym podejściu.
Działania po stronie podażowej powinny obejmować szeroki wachlarz instrumentów. Należą do nich: uproszczenie i cyfryzacja procedur uzyskiwania pozwoleń na budowę, tworzenie planów zagospodarowania przestrzennego, uwalnianie gruntów publicznych pod budownictwo mieszkaniowe oraz inwestycje w infrastrukturę techniczną. Tylko takie kompleksowe podejście może doprowadzić do stabilizacji cen i realnej poprawy sytuacji na rynku.
Węgierski eksperyment pokazuje, że nie ma prostych dróg na skróty. Polityka oparta na danych i zrozumieniu mechanizmów rynkowych jest znacznie skuteczniejsza niż działania motywowane politycznie. Zanim zdecydujemy się na kolejne programy dopłat, warto dokładnie przeanalizować dane z Budapesztu. Jeśli chcesz zgłębić temat mechanizmów cenowych na rynku nieruchomości, przeczytaj więcej na ten temat. Zrozumienie dynamiki podaży i popytu jest kluczowe dla oceny każdej interwencji państwa. Warto również zapoznać się z analizami dotyczącymi innych rynków, aby mieć szerszą perspektywę. Zobacz również podobny artykuł o wpływie regulacji na rynek deweloperski.
