Sektor parków handlowych, mimo dynamicznego wzrostu, napotyka na wyzwania związane z ograniczoną liczbą aktywnych najemców. Analiza przeprowadzona przez JLL wskazuje, że od 2022 roku do 1 lipca 2025 roku, zaledwie 82 aktywne sieci otworzyły co najmniej trzy nowe placówki. Ta sytuacja rodzi pytania o przyszłą ekspansję i potencjalne ryzyko dla deweloperów.
Wzrost Popularności Parków Handlowych i Jego Konsekwencje
Liczba parków handlowych w Polsce systematycznie rośnie. Do 2020 roku funkcjonowało ich mniej niż 147. W ciągu pięciu kolejnych lat, do 2025 roku, liczba ta wzrosła do 290 i nadal obserwuje się tendencję wzrostową. Ten dynamiczny rozwój jest napędzany przez preferencje konsumentów oraz dostępność atrakcyjnych lokalizacji. Jednakże, ten wzrost nie przekłada się na proporcjonalny wzrost liczby najemców. „Krótka” pula dostępnych sieci stanowi potencjalne zagrożenie dla dalszego rozwoju sektora.
Analiza JLL obejmowała ponad 180 parków handlowych i prawie 2000 lokali, zlokalizowanych w 143 różnych miastach, od dużych aglomeracji po miejscowości liczące poniżej 5000 mieszkańców. Maciej Kotowski, Director, Research and Consultancy w JLL, podkreśla, że mimo braku jednego, uniwersalnego modelu parku handlowego, format ten wykazuje pewne regularności w strukturze najemców. Dominującą ofertę stanowią przedstawiciele handlu dyskontowego, odzieżowego oraz supermarkety spożywcze, które łącznie zajmują średnio 70% powierzchni najmu.
Ograniczona Liczba Aktywnych Sieci – Kluczowy Problem
Kluczowym problemem sektora parków handlowych jest ograniczona liczba aktywnych najemców. W okresie od 2022 roku do 1 lipca 2025 roku, tylko 82 sieci otworzyły co najmniej trzy nowe sklepy. Co istotniejsze, liczba ta spada do zaledwie 37 marek, jeśli uwzględnimy tylko te, które otworzyły ponad dziesięć placówek. Ta koncentracja najemców w niewielkiej grupie firm stanowi istotne ryzyko dla deweloperów.
Analitycy JLL zwracają uwagę, że w niemal każdej kategorii handlowej aktywnych jest mniej niż dziesięć, a często nawet pięć graczy. Wyjątkiem jest segment odzieżowy, reprezentowany przez ponad 20 marek, jednak liczba ta jest znacznie mniejsza w porównaniu z centrami handlowymi, gdzie w kategoriach mody, akcesoriów i obuwia działa ponad 1300 graczy. Ta różnica ilustruje skalę problemu z dostępnością najemców w sektorze parków handlowych.
Ryzyko dla Deweloperów i Wyzwania Wynajmu
Ograniczona pula najemców stwarza potencjalne ryzyko dla deweloperów poszukujących nowych możliwości inwestycyjnych. Dagmara Filipiak, Senior Director, Head of Retail Agency Leasing w JLL, zauważa, że choć kolejny projekt w danym mieście może być uzasadniony ekonomicznie i demograficznie, proces wynajmu może okazać się trudny. Otwarcie drugiego lub trzeciego punktu w tej samej lokalizacji może być dla wielu marek pozbawione sensu, co ogranicza możliwości deweloperów.
Dodatkowo, skala parków handlowych w mniejszych miastach przekłada się na mniejszą różnorodność oferty. W latach 2022-2025 w tych lokalizacjach pojawiło się zaledwie około 60 unikalnych marek. W dużych aglomeracjach sytuacja jest lepsza, z ponad 200 różnymi brandami, w tym lokalnymi sklepami spożywczymi, usługodawcami i konceptami gastronomicznymi. Ta różnica podkreśla, że potencjał rozwoju parków handlowych w mniejszych miastach jest ograniczony przez dostępność najemców.
Zainteresowanie Najemców Odzieżowych – Specyfika Dużych Miast
Raport JLL wskazuje na specyfikę zainteresowania najemców odzieżowych w dużych miastach. Najemcy odzieżowi, jeśli mają taką możliwość, preferują tradycyjne galerie handlowe, co ogranicza ich obecność w parkach handlowych. Ta preferencja wynika z większego ruchu klientów i lepszej ekspozycji w galeriach handlowych. W rezultacie, deweloperzy parków handlowych w dużych miastach muszą bardziej aktywnie poszukiwać najemców z innych segmentów, aby zapewnić atrakcyjność oferty.
Podsumowując, sektor parków handlowych w Polsce stoi przed wyzwaniem związanym z ograniczoną liczbą aktywnych najemców. Ta sytuacja rodzi ryzyko dla deweloperów i wymaga strategicznego podejścia do planowania nowych inwestycji. Kluczowe będzie skupienie się na dywersyfikacji oferty, poszukiwaniu niszowych najemców oraz dostosowaniu strategii wynajmu do specyfiki lokalnego rynku. „Krótka” ławka najemców wymaga od deweloperów kreatywności i innowacyjnych rozwiązań.
Analiza JLL dostarcza cennych informacji dla inwestorów i deweloperów działających w sektorze retail. Zrozumienie dynamiki rynku i identyfikacja potencjalnych ryzyk jest kluczowe dla podejmowania świadomych decyzji inwestycyjnych. Dalszy rozwój sektora parków handlowych będzie zależał od zdolności deweloperów do adaptacji do zmieniających się warunków rynkowych i poszukiwania nowych możliwości.
„Krótka” oferta najemców może wpłynąć na rentowność inwestycji w parki handlowe. Dlatego też, dokładna analiza rynku i ocena ryzyka są niezbędne przed podjęciem decyzji o rozpoczęciu nowego projektu. Deweloperzy powinni również uwzględnić potencjalny wpływ zmian w preferencjach konsumentów i rozwoju e-commerce na popyt na powierzchnie handlowe.
„Krótka” perspektywa dostępnych najemców wymaga od deweloperów elastyczności i innowacyjnego podejścia do wynajmu. Warto rozważyć alternatywne modele współpracy z najemcami, takie jak umowy o współdzielenie ryzyka lub wynajem krótkoterminowy. Takie rozwiązania mogą pomóc w przyciągnięciu nowych najemców i zapewnieniu stabilności finansowej projektu.
„Krótka” lista dostępnych sieci handlowych podkreśla znaczenie lokalnych marek i przedsiębiorców. Deweloperzy powinni aktywnie poszukiwać lokalnych najemców, którzy mogą wzbogacić ofertę parku handlowego i przyciągnąć lokalną społeczność. Współpraca z lokalnymi przedsiębiorcami może również przyczynić się do rozwoju gospodarczego regionu.
„Krótka” pula najemców to wyzwanie, ale również szansa dla deweloperów na stworzenie unikalnych i atrakcyjnych parków handlowych. Skupienie się na jakości oferty, dostosowaniu do potrzeb lokalnej społeczności i innowacyjnych rozwiązaniach może pomóc w przyciągnięciu klientów i zapewnieniu sukcesu projektu.
