Rynek najmu krótkoterminowego w Polsce od lat funkcjonował w warunkach ograniczonej regulacji, co generowało zarówno znaczące zyski dla inwestorów, jak i rosnące problemy dla lokalnych społeczności. Ten stan rzeczy wkrótce ulegnie zmianie. Nowe przepisy, które nadchodzą, z pewnością będą miały fundamentalne znaczenie dla wszystkich uczestników tego segmentu rynku. Inwestorzy, właściciele nieruchomości oraz platformy pośredniczące muszą przygotować się na nową rzeczywistość prawną i ekonomiczną. Niniejsza analiza przedstawia kluczowe zmiany, ich potencjalne konsekwencje finansowe oraz strategiczne kroki, które należy rozważyć w obliczu nadchodzącej transformacji.
Dotychczasowa swoboda działania, często określana jako “wolna amerykanka”, prowadziła do szeregu negatywnych zjawisk. Wzrost cen nieruchomości w atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach, zmniejszenie dostępności mieszkań na wynajem długoterminowy oraz konflikty wewnątrz wspólnot mieszkaniowych to tylko niektóre z nich. Dlatego też wprowadzenie spójnych ram prawnych jest nieuniknione i podyktowane nie tylko presją społeczną, ale również wymogami unijnymi. Dyrektywa UE zobowiązuje Polskę do wdrożenia odpowiednich regulacji do 20 maja 2026 roku, co stanowi ostateczny termin na uporządkowanie tego sektora.
Dlaczego zmiany są nieuniknione? Kontekst rynkowy i prawny
Analiza danych rynkowych jasno wskazuje na skalę zjawiska. Według informacji udostępnionych przez platformę Airbnb, w 2024 roku gospodarze w Polsce przyjęli ponad 1,8 miliona gości, generując przychody rzędu 2,5 miliarda złotych. Te liczby pokazują, jak istotnym elementem gospodarki turystycznej stał się najem krótkoterminowy. Jednakże, ten dynamiczny rozwój odbywał się w dużej mierze poza skuteczną kontrolą administracyjną i skarbową, co prowadziło do powstawania szarej strefy.
Głównym motorem zmian jest potrzeba zrównoważenia interesów różnych grup. Z jednej strony mamy właścicieli nieruchomości, dla których najem krótkoterminowy jest źródłem dochodu, często znacznie wyższego niż w przypadku najmu tradycyjnego. Z drugiej strony są stali mieszkańcy miast, którzy odczuwają negatywne skutki tego zjawiska, takie jak hałas, wzmożony ruch w budynkach mieszkalnych oraz, co najważniejsze, drenaż rynku mieszkaniowego. Brak regulacji powodował, że mieszkania, zamiast zaspokajać potrzeby mieszkaniowe, stawały się de facto obiektami hotelowymi bez odpowiednich licencji i obciążeń podatkowych.
Opóźnienia w pracach rządowych nad ustawą, za którą odpowiada Ministerstwo Sportu i Turystyki, skłoniły inne siły polityczne do działania. Inicjatywa partii Polska 2050, która przedstawiła własny projekt ustawy, jest sygnałem, że presja na uregulowanie rynku jest silna i wielostronna. To z kolei oznacza, że inwestorzy nie mogą dłużej liczyć na utrzymanie status quo. Czas na przygotowanie strategii adaptacyjnej jest teraz.
Kluczowe założenia projektu ustawy – co się zmieni?
Proponowane zmiany legislacyjne koncentrują się na kilku fundamentalnych filarach, które mają na celu przywrócenie kontroli nad rynkiem. Każdy z nich będzie miał bezpośredni wpływ na rentowność i sposób prowadzenia działalności w zakresie najmu krótkoterminowego.
Po pierwsze, samorządy otrzymają bezprecedensowe uprawnienia. Rady gmin będą mogły, w drodze uchwały, wprowadzać daleko idące ograniczenia. Może to obejmować ustalenie maksymalnego limitu dni w roku, przez które dany lokal może być wynajmowany (np. 60 lub 90 dni), a nawet wprowadzenie całkowitego zakazu prowadzenia takiej działalności na określonych obszarach, na przykład w historycznych centrach miast czy na osiedlach o gęstej zabudowie mieszkaniowej. To narzędzie pozwoli lokalnym władzom aktywnie kształtować politykę mieszkaniową.
Po drugie, wzmocniona zostanie rola wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych. Zgodnie z projektowanymi przepisami, będą one mogły podejmować uchwały ograniczające lub całkowicie zakazujące najmu krótkoterminowego w danym budynku. To oznacza, że nawet jeśli gmina nie wprowadzi restrykcji, decyzja większości mieszkańców będzie mogła zablokować działalność pojedynczych właścicieli. Dla inwestorów kupujących mieszkania w budynkach wielorodzinnych stwarza to nowe, istotne ryzyko biznesowe.
Po trzecie, wprowadzony zostanie centralny, publiczny rejestr obiektów najmu krótkoterminowego. Każdy lokal przeznaczony na wynajem krótkoterminowy będzie musiał zostać zarejestrowany i otrzymać unikalny numer identyfikacyjny. Numer ten będzie musiał być widoczny we wszystkich ofertach publikowanych na platformach internetowych, takich jak Airbnb czy Booking.com. Platformy te z kolei zostaną zobowiązane do weryfikacji, czy dany numer jest prawidłowy i czy oferta spełnia lokalne wymogi prawne. Brak rejestracji uniemożliwi legalne prowadzenie działalności.
Jakie będą konsekwencje dla właścicieli nieruchomości?
Z perspektywy analityka finansowego, nadchodzące zmiany należy postrzegać przede wszystkim przez pryzmat analizy ryzyka i rentowności. Kluczowe będzie zrozumienie, że model biznesowy oparty na maksymalnej elastyczności i minimalnej biurokracji przestanie istnieć. Właściciele nieruchomości muszą przygotować się na szereg nowych wyzwań.
Najważniejszym skutkiem będzie potencjalne ograniczenie przychodów. Wprowadzenie limitu dni najmu bezpośrednio przełoży się na maksymalny możliwy do osiągnięcia roczny dochód z danej nieruchomości. Inwestorzy, których kalkulacje opierały się na obłożeniu przekraczającym projektowane limity, będą musieli zweryfikować swoje modele finansowe. W skrajnych przypadkach, gdzie samorząd lub wspólnota wprowadzi całkowity zakaz, nieruchomość straci swoją dotychczasową funkcję inwestycyjną, zmuszając właściciela do przejścia na najem długoterminowy lub sprzedaży lokalu.
Kolejnym aspektem są rosnące koszty operacyjne. Proces rejestracji, konieczność dostosowania lokalu do ewentualnych nowych wymogów technicznych oraz potencjalne opłaty administracyjne zwiększą obciążenia finansowe. Co więcej, wzrośnie znaczenie transparentności podatkowej. Krajowa Izba Skarbowa, wspierając samorządy, zyska łatwiejszy dostęp do danych o przychodach z najmu dzięki centralnemu rejestrowi. Niezależnie od tego, który projekt ostatecznie wejdzie w życie, pewne jest, że kontrola skarbowa będzie znacznie bardziej rygorystyczna. To oznacza koniec możliwości unikania opodatkowania i konieczność rzetelnego rozliczania dochodów.
Analiza finansowa: Czy najem krótkoterminowy nadal będzie opłacalny?
Odpowiedź na to pytanie nie jest jednoznaczna i zależy od wielu czynników. Dla wielu inwestorów kluczowym pytaniem będzie, czy ich dotychczasowa stopa zwrotu utrzyma się na akceptowalnym poziomie. Aby to ocenić, należy przeprowadzić ponowną kalkulację rentowności (ROI), uwzględniając nowe realia.
Załóżmy hipotetyczny scenariusz dla mieszkania w centrum dużego miasta, które generowało dotychczas przychód przy obłożeniu na poziomie 70% (około 255 dni w roku). Jeśli lokalne władze wprowadzą limit 90 dni, przychody spadną o ponad 60%. Nawet przy założeniu, że właściciel będzie mógł podnieść cenę za dobę, aby częściowo zrekompensować straty, spadek dochodu będzie znaczący. Konieczne będzie przeprowadzenie szczegółowej analizy cash flow dla każdego posiadanego lokalu.
Wzrost kosztów operacyjnych będzie kolejnym czynnikiem do uwzględnienia. Należy doliczyć koszty związane z rejestracją, potencjalne opłaty lokalne oraz wyższe koszty obsługi prawnej i księgowej w celu zapewnienia pełnej zgodności z nowymi przepisami. W rezultacie marża zysku ulegnie zmniejszeniu. Inwestycja, która była wysoce rentowna w starym systemie, w nowym może okazać się zaledwie porównywalna z bezpieczniejszym i mniej angażującym najmem długoterminowym.
Nie oznacza to jednak końca najmu krótkoterminowego. Rynek z pewnością się skurczy i sprofesjonalizuje. Przetrwają ci operatorzy, którzy potrafią dostosować swój model biznesowy, zoptymalizować koszty i działać w pełni legalnie. Lokalizacja stanie się jeszcze ważniejszym czynnikiem niż dotychczas. Inwestycje w miastach i gminach, które przyjmą bardziej liberalne przepisy, mogą okazać się bardziej opłacalne niż w tych, które postawią na twarde restrykcje.
Podsumowując, nadchodzące regulacje oznaczają koniec ery niekontrolowanego wzrostu na rynku najmu krótkoterminowego w Polsce. Wprowadzenie uprawnień dla samorządów i wspólnot mieszkaniowych, obowiązkowa rejestracja oraz wzmożona kontrola skarbowa to zmiany, które trwale przekształcą ten sektor. Dla inwestorów jest to sygnał, że należy niezwłocznie dokonać przeglądu swojego portfela nieruchomości, zaktualizować analizy finansowe i przygotować się na działanie w bardziej wymagającym otoczeniu prawnym. Przyszłość rynku zależeć będzie od ostatecznego kształtu regulacji oraz zdolności adaptacyjnej właścicieli nieruchomości.
Adaptacja do nowych warunków będzie wymagała nie tylko zrozumienia przepisów, ale także strategicznego planowania. Warto już teraz śledzić postępy prac legislacyjnych i analizować projekty uchwał w gminach, w których zlokalizowane są nieruchomości. Dowiedz się więcej o projektach ustaw, aby być na bieżąco. Zrozumienie lokalnego kontekstu może być kluczowe dla ochrony wartości inwestycji. Sprawdź analizy rynkowe dotyczące cen nieruchomości, aby ocenić potencjalne zmiany w Twoim regionie.
