Rynek pierwotny w Polsce, a w szczególności w Warszawie, Krakowie i Trójmieście, odnotował w styczniu 2026 roku znaczący wzrost średniej ceny nowych mieszkań. Średnia cena za metr kwadratowy w Warszawie przekroczyła 19 tys. zł, co stanowi istotny punkt zwrotny dla potencjalnych nabywców. Ten wzrost nie jest jednak wynikiem powszechnych podwyżek cen u deweloperów, lecz wprowadzenia na rynek luksusowych nieruchomości o wysokiej cenie. Analiza danych wskazuje na nierównomierny charakter wzrostu cen, zależny od lokalizacji i standardu oferowanych lokali.
Wzrost cen – iluzja czy rzeczywistość?
Według danych RynekPierwotny.pl, w styczniu 2026 roku średnia cena nowych mieszkań w Warszawie osiągnęła poziom 19 tys. zł za metr kwadratowy. Kluczowym czynnikiem wpływającym na ten wzrost było pojawienie się na rynku ofert o średniej cenie 24,4 tys. zł/m kw. Jak podkreśla Marek Wielgo, ekspert rynku nieruchomości, „W styczniu na rynek trafiły lokale, których średnia cena w przeliczeniu na m kw. wynosiła ok. 24,4 tys. zł. To one wywindowały średnią, a nie powszechne podwyżki cen u deweloperów”. Oznacza to, że wzrost średniej ceny nie odzwierciedla ogólnej tendencji do podnoszenia cen przez deweloperów, a jest wynikiem zmiany struktury oferowanych nieruchomości.
Podobna sytuacja obserwuje się w Krakowie i Trójmieście, gdzie również odnotowano wzrost cen nowych mieszkań. Wzrost ten, choć zauważalny, jest w dużej mierze kształtowany przez pojawienie się na rynku ekskluzywnych inwestycji. Warto zauważyć, że w pozostałych analizowanych miastach – Poznaniu, Łodzi i Wrocławiu – wzrost cen jest mniej dynamiczny. Średnie ceny w tych miastach w styczniu 2026 roku kształtowały się odpowiednio na poziomie 12-15 tys. zł, 13,9 tys. zł i 11,5 tys. zł za metr kwadratowy.
Skutki wzrostu cen dla kupujących
Wzrost średniej ceny nowych mieszkań, nawet jeśli spowodowany jest wprowadzeniem na rynek drogich ofert, ma realny wpływ na dostępność mieszkań dla szerokiego grona kupujących. Pula relatywnie tańszych mieszkań systematycznie się kurczy, co ogranicza możliwości wyboru dla osób z ograniczonym budżetem. Prognozy wskazują, że coraz większy udział w ofercie będą miały kawalerki i mieszkania dwupokojowe, kupowane głównie przez singli i bezdzietne pary.
Zjawisko to może prowadzić do wypychania rodzin z dziećmi na obrzeża miast i do stref podmiejskich. Jak ocenia Marek Wielgo, „Przy tak wysokich cenach coraz większą część oferty będą stanowiły kawalerki i mieszkania dwupokojowe, kupowane przez singli i bezdzietne pary. Rodziny z dziećmi będą coraz częściej wypychane na obrzeża miast i do stref podmiejskich”. Ten trend może mieć negatywne konsekwencje dla rozwoju miast, prowadząc do rozproszenia zasobów i problemów komunikacyjnych.
Analiza struktury oferty i preferencji kupujących
Zmiana struktury oferty w kierunku mniejszych mieszkań odzwierciedla zmieniające się preferencje kupujących. Coraz więcej osób, zwłaszcza młodych, decyduje się na zakup kawalerek lub mieszkań dwupokojowych, ze względu na ich niższy koszt i łatwiejszą utrzymanie. Jednocześnie, rodziny z dziećmi nadal poszukują większych mieszkań, ale są zmuszone do kompromisów i rozważania lokalizacji poza ścisłym centrum miasta.
Dane wskazują, że w styczniu 2026 roku kawalerki i mieszkania dwupokojowe stanowiły 33% całej oferty nowych mieszkań. Mieszkania trzypokojowe i większe stanowiły odpowiednio 28% i 24% oferty. Pozostałe 11% stanowiły mieszkania o nietypowym układzie lub przeznaczeniu. Ten podział pokazuje, że deweloperzy dostosowują się do zmieniających się potrzeb rynku, oferując coraz więcej mniejszych mieszkań.
Wpływ sytuacji makroekonomicznej na rynek nieruchomości
Sytuacja makroekonomiczna, w tym poziom stóp procentowych i dostępność kredytów hipotecznych, ma istotny wpływ na rynek nieruchomości. W 2026 roku oczekuje się stabilizacji stóp procentowych, co może wpłynąć na poprawę dostępności kredytów hipotecznych. Jednakże, wysokie ceny nowych mieszkań mogą ograniczyć możliwości kredytowe dla wielu potencjalnych nabywców.
Wzrost cen materiałów budowlanych i kosztów pracy również wpływa na ceny nowych mieszkań. Deweloperzy są zmuszeni do uwzględniania tych kosztów w swoich kalkulacjach, co przekłada się na wyższe ceny ofertowe. Wzrost kosztów budowy może również spowolnić tempo realizacji nowych inwestycji, co dodatkowo ograniczy podaż mieszkań na rynku.
Prognozy na najbliższe miesiące – co przyniesie przyszłość?
Prognozy na najbliższe miesiące wskazują na utrzymanie trendu wzrostowego cen nowych mieszkań w kluczowych miastach Polski. Jednakże, tempo wzrostu może ulec spowolnieniu, ze względu na ograniczoną dostępność kredytów hipotecznych i rosnącą konkurencję na rynku. Oczekuje się, że coraz większą rolę będą odgrywały inwestycje w mieszkania na wynajem, które stanowią alternatywę dla zakupu własnego mieszkania.
Wzrost cen nowych mieszkań w Warszawie, Krakowie i Trójmieście jest zjawiskiem złożonym, wynikającym z wielu czynników. Wprowadzenie na rynek drogich mieszkań, zmieniające się preferencje kupujących i sytuacja makroekonomiczna – to wszystko wpływa na kształtowanie się cen. Kluczowe jest monitorowanie sytuacji na rynku i dostosowywanie strategii inwestycyjnych do zmieniających się warunków. Nowe inwestycje będą musiały uwzględniać realne możliwości finansowe potencjalnych nabywców, aby utrzymać płynność rynku. Nowe rozwiązania w zakresie finansowania zakupu mieszkań mogą również przyczynić się do poprawy dostępności mieszkań dla szerokiego grona kupujących. Nowe regulacje prawne dotyczące rynku nieruchomości mogą wpłynąć na jego stabilność i rozwój. Nowe trendy w architekturze i budownictwie mogą przyczynić się do poprawy jakości oferowanych mieszkań. Nowe technologie w procesie sprzedaży mieszkań mogą ułatwić kupującym znalezienie idealnej oferty. Nowe podejście do planowania przestrzennego może przyczynić się do zrównoważonego rozwoju miast. Nowe wyzwania stoją przed deweloperami i kupującymi, ale również stwarzają nowe możliwości. Nowe perspektywy rysują się na horyzoncie rynku nieruchomości.
Przeczytaj więcej na temat sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce
Zobacz również podobny artykuł o wpływie stóp procentowych na rynek mieszkaniowy
