W świecie kredytów hipotecznych, dylemat wyboru między oprocentowaniem stałym a zmiennym od lat spędza sen z powiek kredytobiorcom. Ostatnie dane rynkowe ujawniają jednak zaskakującą zmianę: dystans między najlepszymi ofertami na stałej i zmiennej stopie oprocentowania skurczył się do niespotykanego od roku poziomu. To ważna informacja dla każdego, kto rozważa zaciągnięcie zobowiązania. Zrozumienie dynamiki, jaka charakteryzuje oprocentowanie zmienne, jest teraz kluczowe dla podjęcia świadomej decyzji.
Przez długi czas, zwłaszcza po gwałtownych podwyżkach stóp procentowych, zdecydowanie dominowały kredyty z oprocentowaniem stałym. Klienci obawiali się niestabilności. Woleli płacić nieco więcej za pewność stałej raty. Nawet jeśli prognozy wskazywały na zbliżające się obniżki stóp, ludzie wybierali bezpieczeństwo. Rynek reagował na te obawy.
Historyczny Dylemat Kredytobiorców: Stałe czy Zmienne?
Pytanie „wybrać zmienne czy okresowo stałe oprocentowanie” to klasyka dylematów. Do jesieni 2021 roku, kiedy stopy procentowe były rekordowo niskie, kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem były droższe na starcie. Wówczas kredytobiorca musiał zdecydować, czy chce zapłacić wyższą ratę za stabilność kosztów. Dylemat sprowadzał się do pytania o gotowość do zapłaty więcej za pewność, że rata się nie zmieni.
Sytuacja odwróciła się mniej więcej od początku 2022 roku. Wtedy to „premię” trzeba było płacić za szansę na spadek raty w przyszłości. Kredyty z okresowo stałą stopą zaczęły kusić niższymi stawkami. Były one atrakcyjniejsze niż ich zmiennoprocentowe odpowiedniki. Różnice w ofertach poszczególnych banków były znaczące. Mogły sięgać nawet 1,27 punktu procentowego.
Analiza Rynku: Jak blisko są zmienne i stałe oferty?
W lipcowym rankingu Bankier.pl, dla kredytu na 592 tys. zł, oznaczało to dystans w wysokości raty na poziomie 476 zł. Istniały jednak banki, gdzie różnica była znacznie mniejsza. Najmniejszy „spread” wynosił zaledwie 0,2 punktu procentowego. Przekładało się to na różnicę w racie rzędu 72 zł. Kredytobiorcy mogą jednak podchodzić do wyboru inaczej. Nie selekcjonują najpierw banku. Skupiają się na formule oprocentowania. Postanowiliśmy sprawdzić, jaka przestrzeń dzieli najniższe stawki stałe od najniższych stawek zmiennych w perspektywie całego rynku.
Dla każdego z ostatnich 12 rankingów kredytów hipotecznych Bankier.pl wybrano najlepszą ofertę. Dotyczyło to zarówno kategorii hipotek stałoprocentowych, jak i zmiennoprocentowych. Wyniki na pierwszy rzut oka potwierdzają utrzymujący się trend. „Najlepsza” stałoprocentowa stawka jest zawsze niższa niż oprocentowanie zmienne na start. Interesujące są jednak zmiany zachodzące w przestrzeni dzielącej te dwie opcje.
Jeszcze jesienią 2024 roku dystans ten przekraczał 1 punkt procentowy. Na przykład, w listopadzie ubiegłego roku najlepsza stawka dla okresowo stałego oprocentowania wynosiła 6,6 procent. Dla oprocentowania zmiennego było to 7,7 procent. W lipcu 2025 roku różnica jest najniższa dla 12 ostatnich rankingów. Najlepsze propozycje „zmienne” i „stałe” dzieli tylko 0,58 punktu procentowego.
Kluczowe Różnice i Mity dotyczące Oprocentowania Zmiennego
To niekoniecznie oznacza, że zbliżamy się do odwrócenia kolejności. Bankom będzie zależeć na tym, aby stałoprocentowe hipoteki zdobywały rynek. Jest to zgodne z oczekiwaniami nadzoru. Kredyty stałoprocentowe i zmiennoprocentowe różnią się pod kilkoma względami. Nie chodzi tylko o cennikowe stawki. Warto pamiętać, że kredyty ze stałą stopą stają się zmiennoprocentowymi „z automatu” po upływie pierwszego okresu. Zazwyczaj jest to 5 lat. To domyślne rozwiązanie. Chyba że zaproponowana przez bank stawka na kolejny stałoprocentowy okres nam odpowiada.
Co ważne, przejście ze stałej stopy na zmienną nie jest możliwe w pierwszych latach spłaty. Ruch w drugą stronę jest jak najbardziej dopuszczalny. Oferta kredytów hipotecznych ze zmienną stopą nadal jest nieco węższa. W ostatnim miesiącu do grona proponujących ten wariant dołączył VeloBank. Jednak „WIBOR plus marża” nie istnieje w cenniku Banku Millennium oraz BNP Paribas Bank. Aby dowiedzieć się więcej o tych ofertach, warto sprawdzić szczegóły na stronach banków lub skorzystać z porównywarek kredytowych takich jak Bankier.pl czy Totalmoney.pl.
Wreszcie, godna przypomnienia jest nieco myląca wymowa hasła „stałe oprocentowanie”. Kredytów ze stałą ratą przez cały okres spłaty nie ma na rynku. Dylemat sprowadza się zatem do podjęcia ryzyka. Czy „zarobimy” lub „stracimy” na zmianie raty w najbliższych kilku latach? Czy wolimy mieć z góry pewność, że rata pozostanie niezmieniona? W dalszej perspektywie i tak ryzyko nas dosięgnie. Będzie tak niezależnie od tego, czy je akceptujemy. Wybór między stałym a zmiennym oprocentowaniem to zawsze kwestia oceny własnej tolerancji na ryzyko.
